二手短炒大蝕四成 新盤還有條件加價❓｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】二手短炒大蝕四成 新盤還有條件加價❓
.
發展商宏安旗下位於英皇道新盤101 KINGS ROAD，推出首批51伙，折實價約488萬至1006萬元，折實平均呎價20800元，屬於北角區內現時的市價水平。參考鄰近二手呎價，現時約為1.9萬至3萬元，對比同區對上一個單棟新盤，於2019年3月開價的維峯．浚匯，當時首批均價25951元，比101 KINGS ROAD首批高約20%，但樓盤近期的呎價已經隨大市走勢下調，跌價約22%，至20021元水平，實質與101 KINGS ROAD差不多。基於發展商早前透露，項目的成本價也頗高，指每呎樓面地價，不高於1.5萬元，總投資額超過29億元，若以可建樓面12.8萬平方呎計算，即每呎投資成本約22656元，比項目首批均價還要高，因此相信將來加推的單位，價格都有一定的調升空間。不過問題是，再加價的話，市場未必有承接力，同區半新盤，近年成交也比較疏落，放盤中的業主，叫價也不算進取；翻查28HSE的網站，距離101 KINGS ROAD約數分鐘步程的DIVA，有14個放盤，呎價都只是約1.7萬元水平。
11月已過去兩個星期，暫時也沒有全新盤正式開售，即使101 KINGS ROAD預計會短期內推售，但伙數不多，相信對於推動今個月的成交量，幫助也不大。一手市場都以餘貨主導，最新比較大額的成交，包括何文田ST. GEORGE'S MANSIONS，最新沽出一伙2房單位，為第1座8樓C單位，實用面積764平方呎，成交價2178萬，呎價28510。項目今個月已經錄得8宗成交。另外赤柱ONE STANLEY售出31號洋房，實用面積2781平方呎，連花園、天台，成交價逾9613.6萬元，呎價約34569元。至於樂風旗下旺角Elize PARK，早前有大手客連撻6伙，逾4522萬元成交告吹，目前4伙已錄得重售，有趣的是部分單位最新成交價，高於之前售出價2%至6%，最新成交包括16樓C室，326平方呎，成交價845.8萬元，較原先售價高約18萬元，即約2.2%。
即使政府於今年年初公布全面撤辣，短炒物業也不用支付重稅，但跌市之下，近年入市再轉售，大多也無利可圖。統計顯示今年第三季，持貨三年或以下，物業轉售宗數按季大跌49%，對比推行辣招初期，仍然屬於相當低的水平。這167宗買賣中，賬面蝕讓比例達77.8%，平均蝕讓幅度17.1%，大部分都是屬於2021年及2022年樓市高峰入市的個案。帳面蝕幅最大個案，跌價達41%，為大角咀利奧坊．曦岸2座中層H室，2022年4月750.4萬元一手買入。今年8月以438萬元售出，賬面蝕約312萬元。
另外統計也顯示，2024年內入市再短炒的個案，獲利比例都比2021至2023年入市的數量多，獲利比例有近68%，但是平均賺幅只是7.4%；計及雜費、律師費等等，實質只是平手離場。賺幅最高的為觀塘寶恩大廈中層A室，今年3月以410萬元買入，8月再以480萬元售出，賬面賺幅17.1%。近日亦有代理透露，屯門半新盤上嵐，都罕有出現短炒獲利的個案，單位升值達10%，為低層G室，面積265平方呎，原業主於今年7月以292.1萬元買入，持貨四個月即以322萬沽出，呎價12151元，帳面賺29.9萬元。
.
#101KINGSROAD #減息 #短炒 #STGEORGESMANSIONS #樓價 #跌市 # #銀主盤 #租金 #租貴 #釘契 #蝕讓 #撻訂 #豪宅 #二手 #一手 #易發睇樓團 #易發地產速報 #搵樓 #租屋 #租樓 #28hse #新盤 #買樓 #家居 #設計
.
如果大家有咩樓盤想知多啲，記得留言話俾我哋知📢！！
［記得幫手like👍我哋嘅Facebook同訂閲🛎YouTube channel啦，仲要將28Hse專頁設定為＂搶先看／See First🧐＂］
.
📍 Facebook: https://www.facebook.com/28Hse
📸 Instagram: https://www.instagram.com/28hse_com/
📱 Twitter: https://twitter.com/28Hse
🎞 YouTube: https://bit.ly/3oG0Stl