10萬伙新樓大軍壓境又如何？香港勢破「供應多、樓價跌」的千載定律！

嚴峻的疫情對樓價影響不大之下，市民只能憧憬未來供應更多，方有尋找「上車」機會。運輸及房屋局日前公布，預料未來三至四年，合共可提供私樓單位數目達98,000個，按季增加4,000伙，追平歷史新高紀錄。然而供應多，樓價真的有望下跌嗎？

運房局日前公布，截至2021年底的一手私樓供應統計數字，當中預料未來三至四年，合共可提供私樓單位數目達98,000個，追平歷史新高紀錄，亦是近五年新高，直迫十萬伙水平。以規模計，差不多是八個藍籌屋苑太古城。

中小型單位8.5萬伙

運房局發言人補充，上述一手潛在供應當中，包括現樓「貨尾」單位的11,000個、興建中未售出單位的69,000個、位處「熟地」可隨時動工單位的18,000個。

在98,000個潛在供應單位中，局方估計有85,000個單位，為實用面積少於70平方米（約753平方呎）的中小型單位，佔整體供應量87%，比率較上一季上升5%個百分點，此比率及單位數目均屬有紀錄以來新高。

此外，預計未來數月將有九幅住宅用地轉為熟地，可提供約6,400個單位。

隨政府持續有序地增加房屋土地供應，運房局相信，未來三至四年的私人住宅，預計供應量將維持在較高水平。

不過，市場人士似乎有保留，因為不看好供應可以長期充裕。

萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒分析，政府官地供應住宅步伐方面仍會較慢，而且又需要留意政府在稍後推地時，對單位面積下限的賣地條款，如不同時放寬地積比率及增加可建樓面面積，未來供應單位數目將會因此而下降。

市場不看好供應充裕

他料私樓短期供應尚且足夠，但2026起中長線土地供應，則要視乎「北部都會區」的發展進度，因北區發展同時要處理棕地、農地及祖堂地的收地問題。

美聯物業首席分析師劉嘉輝亦指出，一手潛在供應量追平2017年第二季的高位，皆因本財年賣地計劃達20,000伙，較全年目標12,900伙高出逾5成半，並創四年新高。

值得留意的是，本財年賣地計劃得以超標，主要來自私人發展/重建項目類別，因此若未來賣地計劃，有不少私人發展/重建項目，未來三至四年新供應數字，才能持續穩企高水平。

至於2021年施工量，則按年增加80.5%或9,500伙，至21,300伙。其中在2021年第四季施工單位數目為14,100伙，按季大增19.14倍，為過去10年施工量最多的單一季度。

不過，已落成的單位數目，卻由2020年的20,900伙，大減31.1%至14,000伙；2021年第四季落成量為3,200伙，按月增加45.5%。

至於未來一季的施工量及落成量均取決於疫情，如第五波疫情持續，相信會影響施工時間表及落成進度。

事實上，供應多，是否可以令樓價有調整？業界對此有保留。

祥益地產總裁汪敦敬指出，目前市場處於二元化經濟，未有資產的人士，目前仍處於儲蓄階段。

但有資產的市民，擁有相當強勁的購買力，足夠支撐樓市，他認為2022年樓價升幅不可能少於5%。

現時樓市並沒有泡沫；加上過去兩年受社會事件及疫情影響，估計不少市民已累積一定購買力。

他又曾撰文指，在過去20年裏，總共少建了50萬個單位，沒有供過於求的泡沫。

息口亦只是低於當年的近十分之一，大興土木去倍增供應等於每年不斷進行數以十倍以上的消費券，更何況沒有那麼多人手去增加供應，所以建築成本一定會大增。

增加供應的確可以減少發展商產生暴利的機會，但並不可能改變樓價拾級而上的趨勢。

會德豐地產常務董事黃光耀亦表示，2021年樓市自住需求大，一手住宅成交量達17,200個單位，相信今年樓市不會太差，市況相對穩定，樓價升幅亦將持續。

年底交代降舊樓強拍門檻意向

雖然各國央行醞釀加息，但香港息口走勢仍處於平穩及低水平，資金仍充裕，暫未有條件跟隨，當中豪宅市場最值得看好。

另一方面，發展局局長黃偉綸日前表示，將於3月底向立法會提交議案，而今年底則將會交代降低舊樓強拍門檻意向，強調時間縮減但不影響規劃質素。

黃偉綸指出，以往規劃時時用了在不斷重複的爭拗，若果法規在相關方面更加清楚，未來司法覆核的風險亦可進一步減低，強調簡化的程序涉及重覆程序，不會影響規劃的質素。

新盤渴市 兩房戶搶手

近年來一手樓主導市況，而且中小型單位往往十分搶手渴市，不過，當中市場最關注銀碼較細的開放式戶型單位，原來不是最好賣的戶型。

根據美聯物業房地產數據及研究中心統計2021年推出的50個新盤項目，項目單位總數共涉及18,585伙。

綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料，2021年該批項目共售出11,237個單位，售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）約60.5%。

出售率逾6成

若以間隔劃分，當中兩房戶表現最突出。據資料顯示，2021年登場的全新盤中，兩房單位單位總數為5,659伙，售出3,882伙，即售出率達68.6%，售出量及售出率均是各類間隔之中最高。

一房單位方面，去年全新盤售出3,685伙，售出率為63.3%，僅次於兩房單位；三房單位方面，2021年全新盤售2,009伙，售出率約55.7%；而開放式單位售出率只是與三房相若，售出率約54.5%，年內售出1,124伙。

至於餘下的四房或以上單位，相信因此類供應罕有，發展商惜售，因此去年全新盤售出率僅約37.4%。

如是者，政府於公布第四季度賣地計劃時，首次加入單位不少於280平方呎的面積限制要求，其實都是回應市場訴求。

發展局局長黃偉綸亦指，措施推出後市場反應正面，未來會繼續推行，除非地皮限制只能興建280平方呎以下的單位；否則，只要可建單位類型能夠配合的土地都會考慮推行。長遠希望納米樓在政府賣地方面的供應不會再增加。

世紀21 Q動力總經理楊永健認為，雖然政府早前公布於賣地章程加入面積下限的限制，換言之日後政府新批的土地，將不可興建納米樓，惟並不等如此類細單位會完全絕跡。

他指因為舊樓重建的項目不設此限，當然未來細單位的供應或許減少，但細單位仍然會主導市場。

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