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財經

10萬伙新樓大軍壓境又如何?香港勢破「供應多、樓價跌」的千載定律!

經濟一週

更新於 2022年02月17日00:20 • 發布於 2022年02月18日02:00

嚴峻的疫情對樓價影響不大之下,市民只能憧憬未來供應更多,方有尋找「上車」機會。運輸及房屋局日前公布,預料未來三至四年,合共可提供私樓單位數目達98,000個,按季增加4,000伙,追平歷史新高紀錄。然而供應多,樓價真的有望下跌嗎?

(圖片來源:iStock)
(圖片來源:iStock)

運房局日前公布,截至2021年底的一手私樓供應統計數字,當中預料未來三至四年,合共可提供私樓單位數目達98,000個,追平歷史新高紀錄,亦是近五年新高,直迫十萬伙水平。以規模計,差不多是八個藍籌屋苑太古城。

中小型單位8.5萬伙

運房局發言人補充,上述一手潛在供應當中,包括現樓「貨尾」單位的11,000個、興建中未售出單位的69,000個、位處「熟地」可隨時動工單位的18,000個。

在98,000個潛在供應單位中,局方估計有85,000個單位,為實用面積少於70平方米(約753平方呎)的中小型單位,佔整體供應量87%,比率較上一季上升5%個百分點,此比率及單位數目均屬有紀錄以來新高。

此外,預計未來數月將有九幅住宅用地轉為熟地,可提供約6,400個單位。

隨政府持續有序地增加房屋土地供應,運房局相信,未來三至四年的私人住宅,預計供應量將維持在較高水平。

不過,市場人士似乎有保留,因為不看好供應可以長期充裕。

萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒分析,政府官地供應住宅步伐方面仍會較慢,而且又需要留意政府在稍後推地時,對單位面積下限的賣地條款,如不同時放寬地積比率及增加可建樓面面積,未來供應單位數目將會因此而下降。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

市場不看好供應充裕

他料私樓短期供應尚且足夠,但2026起中長線土地供應,則要視乎「北部都會區」的發展進度,因北區發展同時要處理棕地、農地及祖堂地的收地問題。

美聯物業首席分析師劉嘉輝亦指出,一手潛在供應量追平2017年第二季的高位,皆因本財年賣地計劃達20,000伙,較全年目標12,900伙高出逾5成半,並創四年新高。

值得留意的是,本財年賣地計劃得以超標,主要來自私人發展/重建項目類別,因此若未來賣地計劃,有不少私人發展/重建項目,未來三至四年新供應數字,才能持續穩企高水平。

至於2021年施工量,則按年增加80.5%或9,500伙,至21,300伙。其中在2021年第四季施工單位數目為14,100伙,按季大增19.14倍,為過去10年施工量最多的單一季度。

不過,已落成的單位數目,卻由2020年的20,900伙,大減31.1%至14,000伙;2021年第四季落成量為3,200伙,按月增加45.5%。

至於未來一季的施工量及落成量均取決於疫情,如第五波疫情持續,相信會影響施工時間表及落成進度。

事實上,供應多,是否可以令樓價有調整?業界對此有保留。

祥益地產總裁汪敦敬指出,目前市場處於二元化經濟,未有資產的人士,目前仍處於儲蓄階段。

但有資產的市民,擁有相當強勁的購買力,足夠支撐樓市,他認為2022年樓價升幅不可能少於5%。

現時樓市並沒有泡沫;加上過去兩年受社會事件及疫情影響,估計不少市民已累積一定購買力。

他又曾撰文指,在過去20年裏,總共少建了50萬個單位,沒有供過於求的泡沫。

息口亦只是低於當年的近十分之一,大興土木去倍增供應等於每年不斷進行數以十倍以上的消費券,更何況沒有那麼多人手去增加供應,所以建築成本一定會大增。

增加供應的確可以減少發展商產生暴利的機會,但並不可能改變樓價拾級而上的趨勢。

會德豐地產常務董事黃光耀亦表示,2021年樓市自住需求大,一手住宅成交量達17,200個單位,相信今年樓市不會太差,市況相對穩定,樓價升幅亦將持續。

年底交代降舊樓強拍門檻意向

雖然各國央行醞釀加息,但香港息口走勢仍處於平穩及低水平,資金仍充裕,暫未有條件跟隨,當中豪宅市場最值得看好。

另一方面,發展局局長黃偉綸日前表示,將於3月底向立法會提交議案,而今年底則將會交代降低舊樓強拍門檻意向,強調時間縮減但不影響規劃質素。

黃偉綸指出,以往規劃時時用了在不斷重複的爭拗,若果法規在相關方面更加清楚,未來司法覆核的風險亦可進一步減低,強調簡化的程序涉及重覆程序,不會影響規劃的質素。

(圖片來源:新傳媒編輯部)
(圖片來源:新傳媒編輯部)

新盤渴市 兩房戶搶手

近年來一手樓主導市況,而且中小型單位往往十分搶手渴市,不過,當中市場最關注銀碼較細的開放式戶型單位,原來不是最好賣的戶型。

根據美聯物業房地產數據及研究中心統計2021年推出的50個新盤項目,項目單位總數共涉及18,585伙。

綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料,2021年該批項目共售出11,237個單位,售出率(以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算)約60.5%。

出售率逾6成

若以間隔劃分,當中兩房戶表現最突出。據資料顯示,2021年登場的全新盤中,兩房單位單位總數為5,659伙,售出3,882伙,即售出率達68.6%,售出量及售出率均是各類間隔之中最高。

一房單位方面,去年全新盤售出3,685伙,售出率為63.3%,僅次於兩房單位;三房單位方面,2021年全新盤售2,009伙,售出率約55.7%;而開放式單位售出率只是與三房相若,售出率約54.5%,年內售出1,124伙。

至於餘下的四房或以上單位,相信因此類供應罕有,發展商惜售,因此去年全新盤售出率僅約37.4%。

如是者,政府於公布第四季度賣地計劃時,首次加入單位不少於280平方呎的面積限制要求,其實都是回應市場訴求。

發展局局長黃偉綸亦指,措施推出後市場反應正面,未來會繼續推行,除非地皮限制只能興建280平方呎以下的單位;否則,只要可建單位類型能夠配合的土地都會考慮推行。長遠希望納米樓在政府賣地方面的供應不會再增加。

世紀21 Q動力總經理楊永健認為,雖然政府早前公布於賣地章程加入面積下限的限制,換言之日後政府新批的土地,將不可興建納米樓,惟並不等如此類細單位會完全絕跡。

他指因為舊樓重建的項目不設此限,當然未來細單位的供應或許減少,但細單位仍然會主導市場。

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留言 1

  • 立立
    有疫情=有購買力。 咩道理😂
    2022年02月18日06:57
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