買家要知道的收樓程序

近年樓市持續下跌，有些人會趁跌市時買樓，但要有心理準備可能發生估價不足的情況。現時究竟應該買一手新樓還是二手樓，相信每一個準買家都難以決定，兩者除購買程序有很大分別外，收樓程序都很不同。

若然購買的是一手新樓，根據《一手住宅物業銷售條例》，業主在收樓後，如發現有需要執漏的地方，可在買賣成交日期後6個月內向賣方發出書面通知，即是遞交執修清單，待單位完成執漏後再正式入伙。

而買二手樓的業主，就沒有交樓後執修上的保障。買賣二手樓一般是「現狀交吉買入」，簽署合約後，即是代表買家同意買入該狀況的物業，雙方需要就該單位在交吉後會留下來的傢俬、電器及設備等達成一致協定，並填寫在合約內。

除非賣家刻意破壞單位，否認事後不可以追究賣家任何維修費用。簡言之，在簽約一刻，即使單位有任何缺陷，例如漏水、牆身剝落等損壞，有關維修費用都是由新業主處理。因此買家在睇樓時，必須留意單位的狀況，並最好拍照記錄，以免日後有爭執。

不過除「交吉」外，還有一些二手樓是連租約成交的。連租約是指物業現時仍有租客租住，未必可以安排睇樓，有機會簽署買賣合約時，買家都未能了解單位室內的真實狀況，因此會有較大的風險。

值得留意的是，購買此類單位的話，在銀行審批按揭時，會較交吉單位為嚴謹，所以買樓時，如果單位處於租約生約期間，可嘗試要求業主提早終止租約，看看單位最終可否以「交吉」成交，既可減少首期成本，又可安排睇樓。

簽署正式買賣合約時，不知道大家有沒有留心聆聽律師說的合約條款，當中有一條其實是很重要的，合約一般會訂明買家在事先預約、雙方都方便的情況下，有2次上門睇樓的機會，以保障買家的權益。

2次睇樓的機會，應該如何利用及分配呢？通常一次是讓銀行安排估價行上門進行估價；而另一次的睇樓，買家通常在成交前一日上門驗樓，以確保單位的狀況與簽約時無太大分別。如果銀行沒有上門估價，而又成功批出了按揭的話，有些買家會將其中1次用作安排裝修公司上門度尺。

但如果不幸，業主不願意配合，拒絕買家上門睇樓，影響銀行上門估價的話，買家可以怎樣辦？買家可以嘗試申請另一間銀行，看看可不可以不用上門估價，以先解決按揭問題；或者根據合約條款，買家可以考慮向業主發出律師信，並有權取消交易。

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