政策加促樓市跌勢 業主要捱多幾年【老樓專欄】

踏入下半年，原先上半年看好樓市大反彈的行家紛紛轉軚，終於面對現實，在加息持續（港息）和新供應未及消化，最極端的話樓價倒跌5%，或者蒸發全年升幅，老樓卻認為，今年未必會見紅，因業主仲有好多實力，不會被唱淡言論嚇退，「乜嘢風浪未見過吖！」，料樓價每年呈數個百份點跌幅，持續兩三年或以上。

今年初不少大專家預期中港通關、美息放緩、零售百業復常等，樓市會從去年下跌15%急促反彈，甚至全年有兩年升幅，追回去年跌幅，而過了半年，樓價依然有得升，不過是前四個月的升幅，過去兩年基本是「量價齊跌」，反映盲吹樓市「復仇不成」，在前半年成功走貨的小業主才是聰明人。

相信專家不是勇，而是不清楚形勢改變，改變了樓市不再是保值、抗通脹的投資工具，而是住的必需品，過往國家領導人和主理港澳事務的官員，不是苦口說了多次「住房不炒」的使命，發展商們不是忘記得那麼快，而是個市轉變得太快，根本來個措手不及。何況他們不是在港府和中央內擔任公職，不會不知道高層不是開玩笑的，老樓估計是不想咁早來，讓他們偷時間來出貨，誰不知港息加得太快，特別重傷是過去四年用拆息供樓的業主們，雖說有封頂束縛，但仍加了近兩厘多，「人工冇得加、物價供樓樣樣加，百物騰貴，如何頂得住。」

先講港息，資料顯示，以貸款額100萬元計算，假設還款期為30年，採用H按Plan（H+1.3%），封頂息口為（P-5%）。在2022年1月初時，由於當時市場依然處於低息環境，當時香港銀行同業拆息（HIBOR）低至0.14%，反映當時實際息率僅1.44%，以貸款額100萬元計，每月利息開支僅1,200元。及後香港銀行正式「加P」調高最優惠利率，由5%增加至5.75%，四度「加P」合共0.75%，直接導致封頂息率（P-2.5%）進一步攀升，由2.5%增升至3.25%。以貸款額100萬元計，每月利息開支最終升至2,709元，較低息環境時大幅上升1.26倍。

過去低息周期長達過10年，不少供樓人士也採用H按Plan，其供樓息口低至H加1.3的水平，不過隨香港銀行同業拆息（H）持續高企，相信息口難以重回低息環境。他預計，今年減息空間不大，對於供樓人士是「陣痛期」，需要食貴息。

財政司司長陳茂波在司長月前一篇網誌中表示，數據顯示未來三至四年的一手住宅供應有107,000個單位，繼續創紀錄新高，比上季的推算增加2,000個，也是連續兩季高於十萬個的水平。他指出，經過多年的反覆討論，土地供應不足導致樓價高，並嚴重制約著本港的發展，已是社會共識。本屆特區政府正全力以赴，提速、提量、提效，以全方位增加土地供應。由特首李家超帶領的司局長團隊，上任已一年，在各環節皆提速發展，收到一張「亮麗」的成績表，「見結果為目標」及李特首去年競逐後的施政方針，結果樓價下調了，供應增加了、年輕客有多個渠道上車了、公屋輪候上屋時間縮短了，只是大眾關心的劏房問題仍未解決。

自2003年起樓市大牛市，碰上政治和經濟形勢不同，逆轉只能短暫、中長遠也提振不了，今年初享受了短命的「小陽春」後，要經歷多年的「陰乾市」，冇咁快便完結。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。