吳老闆週記（6月16日）

• 土地不足與勞動力不足一樣，會窒礙到經濟發展。
• 解決30年來的問題不足夠，還要考慮未來30年。
• 大量增加土地供應，一是北部都會區，二是填海。

土地政策 牽連經濟

本欄上期提到，候任特首李家超上任後亟需檢討人口政策，今期不如分析一下與之息息相關、相輔相成的土地房屋問題。皆因若要提升香港的競爭力，就要大量增加人口流動，內地超大城市常住人口就達1,000萬，新加坡過去30年經濟增長得如此急，也是由於放鬆了人口政策，人口增加了近九成，當中一大部分是流動人口。

反觀香港，同期人口只從600萬水平，增加到750萬，以致各行各業缺乏發展動力，可食老本的，便食老本；被廢了武功的，卻無新行業頂上。淨計娛樂圈，以前明星輩出，花邊新聞一籮籮，早已今非昔比；更遑論商界，完全沒有新的本地富豪崛起。且看內地，就有一批靠電商起家的；再看美國，也有靠電動車發達的。

因此，香港未來需要大量吸納人才，除了中資外資派駐的，還有市場力量吸引過來搵食的，例如大灣區的年輕人，而非單向地鼓勵香港年輕人北上，目標是10年內將人口谷上900萬甚至1,000萬，而這就需要適合的土地房屋政策。

照顧周到全球最好

香港現時的土地問題，乃過去30年累積下來的，一直無去處理——土地不足，無去規劃大量增加供應，這與勞動力不足一樣，窒礙到經濟發展。本欄提出過很多次，香港可發展的產業不少，例如醫療、教育等，但全部都需要地。值得注意的是，現時處理30年來累積下來的問題，尚未足夠，還要考慮未來30年的發展。

至於房屋問題，則出在太傾斜於照顧低下階層，着重興建公營房屋，以前公私營房屋建屋比例是六比四，現時已提高至七比三，未來10年仍然如是。近日看到一段網上直播，訪問了一位老人家，70歲還未退休，仍在打工，月薪幾千元；被問到為何不返回內地居住，其答案正是癥結所在：內地太貴了，淨計住，都負擔不起；現時則住在公屋，月租不足2,000元，這還未計其他福利，包括「生果金」、長者生活津貼，以至醫療等。此類個案相信不少——有工可做，有公屋可住，有津貼可領，醫療也照顧埋，如此周到，誰還會走？就算想走，也走不到，除非早年已在內地置業，否則上了年紀的，難以返回內地退休。如此看來，香港乃全球對市民最好的地方。

然而，這個扭曲市場的政策，已無法扭轉。唯今之計，只能盡量減少興建公屋，多建居屋，讓公屋住戶「升級」；此外，再將位於市區的舊公共屋邨清拆，把寶貴的土地資源，用於符合其價值的用途上。

望着未來20年規劃

此前港府曾經用過一招，以為私樓暴利，可借助內地發展商入來競爭，便可令樓價下降。然而，這個如意算盤打不響。事關樓價高的原因，在於無地。正如一間餐廳，要煮3個菜，本來只需2個廚師，店主卻多聘3個廚師返來，結果人工由誰來付？當然就是顧客埋單，策略完全錯誤，浪費了時間與資源。

其實，香港土地問題很易解決。第一，是好好規劃及利用北部都會區，不要只顧解決低下階層居住問題，而是放遠目光，照顧1,000萬人口所需，甚至能夠容納更多產業發展，望着未來20年甚至更長時間去做，否則放鬆了人口政策，經濟發展仍受制於土地不足。

事實上，北部都會區面積不少，廣達300平方公里，相當於全港1,106平方公里的約三成，或相當於兩個大嶼山，可大量增加土地供應，政府可考慮不同政策，讓之提速發展。

例如限制私人發展商囤積農地，旗下農地需在指定時間內申請補地價發展，否則要以特定價錢轉讓予政府；至於批准了改用途的農地，亦需在指定時間內動工，否則罰錢。隨着農地以至棕地的地積比極低，低至小於1，獲得發展後，地積比便大大提高，到時就可興建大量樓面，以供住宅以至其他物業種類發展之用。

環顧全港填得就填

第二，就是本欄過去十多年來不停提到的填海。不止「明日大嶼」計劃的部分，而是環顧全港，可填海的，都盡量填。例如沿着青山公路填出去，抑或將軍澳還有無得再填？

總括而言，新加坡經濟如此好，除了歸功於人口政策，其土地政策也是功臣，香港需要急起直追，制定與「大都會」匹配的人口政策及土地政策，才能追回落後了很多年的經濟，才能達到內地寄予香港的期望。

南華證券錢莊

隨着美國公布的通脹數據進一步惡化，達到40年以來最高，市場憂慮聯儲局將加快「收水」步伐及大手加息，幅度達到0.75厘甚至1厘，美股徐徐下跌，截至當地時間本週二（14日），道指連跌5日，累計下跌2,816，相當於8.5%，收報30,364點；標指同樣連跌5日，累計下跌425點，相當於10.2%，收報4,160點，從今年1月高位計，已下跌超過20%，繼納指後踏入技術性熊市。

美股大跌，港股自然難以獨善其身，恒指本週一（13日）一度下跌逾800點後跌幅收窄，本週三（16日）於聯儲局公布議息結果前夕回升240點，但一週計，仍下跌3.2%，相當於707點，收報21,308點，期間曾跌穿21,000點；國指跑輸大市，下跌4.0%，相當於227點，收報7,453點；科指跑贏大市，下跌2.4%，相當於114點，收報4,704點。

事實上，正如上期提到，港股近日回升，主要是靠科網股帶動，投資者不妨先博龍頭，然後才轉向落後股份。

每週焦點股份——新東方在線（01797）

港股經過此前一輪上升，今個星期回一回氣；不過，跌市當中，也有表現亮麗的板塊，就是內地教育股；當中，要數最矚目的，非新東方在線（01797）莫屬，截至本週三（16日），已連升8日，由6月2日的3.65元，節節上升至16.56元，累計升幅達到3.5倍，氣勢甚於破竹，並帶挈其母公司新東方（09901）也連升8日，由10.10元，上升至17.88元，就連其他教育股也一併炒起。

一切源於新東方在線在去年中央祭出「雙減」（減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔）政策後「轉型」，進行直播帶貨，本來成績一直平平，直至創辦人之一兼集團主席俞敏洪近日在「東方甄選」直播間進行中英雙語直播帶貨，吸引到網民看直播「免費學英文」，便一炮而紅，6月9日至11日短短3日間，「東方甄選」直播間粉絲單日分別增長44萬、77萬、30萬，交易額增長262萬、1,123萬、522萬人民幣，在線觀看人數達10萬人，相比之前的峰值上漲了超10倍。

值得一提的是，新東方在線備受追捧，除了因為殺出一條血路，還因股價跌得太殘，此前最高市值達420億元，最低跌至28億元，現時回升，也只及高峰時三分之一。