進入8月，上市公司陸續公布中期業績，這是一個好機會去審視心水股份上半年的業績從而推演下半年的表現，繼而作出投資部署，但同樣可以藉著中期業績去避開甚麼股份，其中一個掂不得的板塊肯定是地產股，一向財政穩健兼不減派息的恒隆地產（101）上周宣布中期業績大跌兼削派息，被投資者沽到曾創1997年來最大單日跌幅，上市公司用業績說話，投資者就用腳投票。
恒隆icon陳啟宗上半年將董事長一職交棒予長子陳文博時已呼籲全行要「保本保命」，估唔到未幾就考阿仔牌，恒隆上半年的基本純利下挫22%至17.35億元，中期息更由0.18元減至0.12元，減幅達33%，結果單日股價跌12%，罕有成為全日跌幅最大藍籌。陳文博解釋，因為內地數據有較大逆風及宏觀挑戰，壓力非常大，而零售市場壓力亦大於預期，認為需要審慎理財而減派息。
恒隆受累內地的租賃業務疲弱，但香港的租賃業務亦不見得多好。持有海港城和時代廣場的九龍倉置業（1997）早前發盈警，料至少蝕9億元，主要是本地零售市道情況嚴峻所拖累；太古地產（1972）最新公布，上半年太古廣場及太古坊租金分別下降16%及10%，而太古廣場購物商場零售銷售額亦跌13.1%。
不只零售業環境差，香港的辦公室租賃市場亦堪憂。香港甲級寫字樓的租金已由2019年高峰累挫四成，置地廣場母公司置地集團上周公布上半年股東應佔虧損擴大至8.33億美元，主要受累香港寫字樓重估勁蝕。記得《金融時報》早前報道，長實（1113）旗下中環新建甲級寫字樓長江中心二期在3月的出租率只有約10%，同區恒地（012）的The Henderson出租率亦只是60%，未知兩家藍籌公司會否為旗下寫字樓作出減值撥備。
最後當然是賣樓為的發商展，賣樓本來是利潤最高，因此發展商的市盈率一向較收租佬高，但自從美國加息以來，時間就成為發展商的敵人，負債比率高的發展商更加頭痕，以新世界（017）為例，過去幾年不斷透過出售非核心資產去減債，上周更連環進行債務操作，先完成總值逾100億元的貸款安排和債務償還，繼而計劃發債及贖回永續債，一切都是希望減低利息開支。
然而，節流永遠不及開源有用，作為發展商，始終賣樓先係王道，新世界與遠東發展（035）合作的啟德跑道區柏蔚森上月中開售，整個項目有千多個單位，如果成功賣出，可套現過百億元，絕對是新世界一根救命草，但根據最新報道，柏蔚森開售至今只賣出269伙，套現20億元都未夠，而年底前啟德還有多個新盤推出，涉及單位逾5,000個，劈價促銷將成為新常態，所以我實在看不到買地產股的理由。
呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場
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