樓市不景、租霸再現！香港樓價跌不停，租金卻創近5年新高，不少業主見單位賣不出遂轉賣為租。不過綜合傳媒報道及業主組織的說法，疑因在香港欠租並不違法，加上業主想收樓往往困難重重，故在經濟不景之下，愈來愈多業主因失業或其他原因，有意無意欠租甚至變成「租霸」，情況有惡化趨勢。有些過分的租霸，欠租的同時還涉嫌恐嚇業主、蓄意破壞單位的裝修或使之變成垃圾崗，甚至「過帳2元當交租」，形同把業主當作乞丐，令小業主憤怒。
故業主在選擇租客時必須特別小心，免損失慘重。BusinessFocus記者特別綜合了業主「放租自保3招」，以及一旦租客欠租盡快收樓的方法，以供業主及讀者參考。
為何香港租霸及欠租者似愈來愈多？現時香港並沒有欠租或租霸數字的準確統計，但據以往歷史，每當失業率上升、租金又同步上漲時，欠租個案多隨之增加。事實上，去年初開始香港租金曾連續9個月上漲，總體漲幅達到7.3%，令租金指數升至186.3點。之後租金雖一度稍回落，但進入2024年，租金又重拾上升軌道。最新差餉物業估價署公布，香港私人住宅租金指數5月環比上升1.02%，報189點，創下2020年1月以來的新高。
一些租客疑遇上經濟困難，卻把怒火轉移到租住單位的業主身上，遂變成欠租者甚至租霸。香港業主會會長佘慶雲近日接受傳媒採訪時即透露，他於8月份接獲的出租住宅物業欠租個案，比去年同期至少上升一成。此外，8月份業主委託香港業主會幫忙收樓或求助諮詢的個案，總數超過40宗，顯示欠租問題普遍。
《連登討論區》及fb近月亦有不少業主訴苦，指收樓程序包括聘用執達吏可長達4至5個月，花費金額連同租金損失可達數萬元，令人煩擾。更令業主憤怒的是，有租霸遷出單位時把單位變成「垃圾崗」，弄花甚至故意鑿穿牆壁，又或是弄毀廚房或廁所馬桶致單位污穢不堪，令業主心力交瘁。
那麼業主若想出租單位，如何盡量避免遇上租霸或職業欠租者？綜合專家的看法，以下3招可以考慮。
【第一招：從嚴選擇租客，只租單位給有穩定工作及收入人士】
出租單位時，業主不宜「唯利是圖」，不應只把租位租給願付最高租金的人士。因為租客有時出手太高反而有可疑。對方除了可能是租霸，也不排除有意把單位私下分租出去，甚至拿來作不法用途。
故出租單位時，更重要是要查核租客的就業及財政狀況，確保對方財政穩健。例如業主可盡量只把單租給受聘於有規模公司、資助機構的人士甚至是公務員，並要求對方提供過去數月的銀行月結單或糧單，以確認每月銀行過帳的薪金收入有多少。此外，業主宜問清楚租客入住人數有多少？是否養寵物等等？免日後起爭拗。
假如對租客經濟能力有懷疑，業主可考慮進一步要求對方出示銀行存款證明，甚至以往（在其他單位）的交租紀錄，以減低遇上租霸的機會。
【第二招：堅持收「2按1上」、租約必須打釐印】
倘若選定了租客之後，業主便應該與對方簽定正式租約，並把所有關鍵條文寫進租約之內，然後把租約「打釐印」。以往不少業主會因怕麻煩、不想付釐印費或想逃避物業稅（物業稅稅率是全年淨租金收入的15%租金），但其實這樣做絕對是錯誤。因逃稅屬刑事罪，若黑心的租客知道業主沒有為租約打釐印、即疑似想逃稅，一旦租客向稅局告密，業主便「一身蟻」。
更重要的，沒有「打釐印」的租約是沒有法律效力的。若不幸遇上租霸，即使租霸欠租及拒遷出，業主也不能使用沒打釐印的租約去入稟法院尋求收樓或追討欠租，除非業主先繳交大額罰款。
此外，業主若要自保，出租單位時切勿「心軟」，應堅持租客必須支付「2按1上」，即是預付2個月按金加1個月上期。那麼即使日後租客欠租，業主也可減少因為需要時間循法律途徑追租及收樓所造成的經濟損失。
【第三招：拖租若逾15天；入稟追欠租】
若租客遲交租，業主應立即追問原因。視乎對方欠租原因是否情有可原，才決定是否作出酌情安排。但對於一些拒絕解釋欠租原因、又或是欠租理由不可信的租客，業主不應姑息，應盡快採取行動追租甚至收樓，以維護自己的合法權益。根據法例，只要租客拖租超過15日，業主即可以透過小額錢債審裁處或法院入稟追討欠租，甚至進一步可欠租者要求收樓。但業主必須先確認租約已經打了釐印，以及已經向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》（CR109）。
【業主如何申請收回欠租物業？】
面對長期欠租租客或租霸，業主可向土地審裁處申請收樓，但需要先填寫《申請通知書》（表格 22）及《致實際管有或居住者通知書》，才可以申請執行令狀。另外業主也必須提交身份證、租約正副本、租單存根等重要文件。
業主提交申請通知書後7日之內，要向租戶送一份副本，以及把《致實際管有或居住者通知書》副本連續3日貼在欠租單位門口（俗稱門口紙）。通知書入面會寫明「通融期限」，即是假如租客在指定期限內還清租金，業主就不會收回單位。
假如「門口紙」貼了3日租客都未交租，業主便可以在3日內向土地審裁處提交《送達確認書》（表格30）。租戶可於7日內作出答辯。假如租戶冇就收樓提出反對，業主便可以向土地審裁處申請批出判決書，之後再向土地審裁處申請「收樓令」。
業主成功申請「收樓令」之後，執達吏會在1至2星期內上門通知租戶搬走。如果租戶7日之後都仍未搬走，執達吏便會發出《最後遷出通知》。在正式收樓的日子，執達吏會與業主一同上門。若租戶拒絕開門，隨行的開鎖匠會協助「破門」。如果租客繼續反抗，執達吏會代為報警。
故業主向欠租租客收樓，聘用執達吏的費用絕不可節省。此外業主必須留意，若收樓後發現租客遺留了物品在室內，切勿隨意丟棄。因這樣做可能違法，並可能被租霸日後「反咬一口」要求賠償相關物品的損失。故業主正確的處理方法，是向法庭作出申請，尋求「棄置」有關物品。
Text by BusinessFocus Editorial
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