在美聯儲大幅加息之後，美國房地產迅速降温，降價賣房的美國人越來越多，房屋銷售數據卻連連下滑，在樓市下行期，房子成了燙手山芋。
美國房地產步入下行通道之際，房企也相繼被機構看衰。近期，包括朗詩地產在內的多家主營美國房產業務的公司被機構下調評級或目標價。機構認為，利率的提高會增加買房者負擔，打擊購房積極性，從而衝擊房企業績。
隨着美聯儲加息的持續，美國房價的下跌趨勢將愈演愈烈，這對於美國購房者來説是不小的打擊，而那些曾吃到美國樓市上漲紅利的房企也將面臨更大的業績壓力。
01
被加息壓垮的美國房價
曾經被疫情以來的大放水推高的美國房價，如今已被飆漲的利率壓垮，美國樓市迅速降温。
近期，美國通貨膨脹率已連續3個月超過8%，食品、日用品和油價的輪番上漲導致購買力嚴重下降，美國民眾對不斷攀升的生活成本怨聲載道。
為了應對“高燒不退”的通脹，美聯儲開啟了大幅加息的步伐，今年5月大幅加息50個基點，6月又猛加75個基點，鮑威爾還表示，在下一次會議上很有可能繼續加息50個基點或75個基點。
隨着美聯儲加息縮表，美國30年期按揭貸款固定利率從今年1月初的3.25%飆升至6%附近，達到2008年金融危機以來的最高水平，美國人貸款買房的負擔愈發沉重。
在前兩年的貨幣大放水刺激下，美國房價已經漲到了歷史高位，現在貸款利率也一些調這麼高，購房門檻大幅提高。在房價下跌趨勢下，美國人的購房意願也大大降低。
今年以來，美國房屋成交量已連續幾個月下滑。美國成屋銷量從今年1月的649萬户降至5月的541萬户，創近兩年新低；今年4月美國新屋銷量僅59.1萬户，比2021年12月高峯期下降將近30%。同時新屋開工和建築許可證數量也在下降，樓市疲態盡顯。
美國成屋銷售（單位/千）
美國新屋銷售（單位/千）
美國多地房價已有下跌跡象。每日郵報近日報道稱，目前美國富裕地區的要價暴跌了40萬美元，較貧窮的社區房價也跌了11.5萬美元。雖然標普全國房價指數在截至3月份的一年中上漲了20.6%，但美國底特律、匹茲堡等城市的房價3月跌幅已超過13%。
無論是房價的下跌，還是房屋銷售數據的下滑，都預示着美國繁榮的房地產熱潮逐漸褪去。甚至還有經濟學家稱，美國房地產市場正處於2006年以來最顯著收縮的開始階段。未來隨着加息的持續，美國房地產市場還將面臨着更嚴重的收縮。
02
房企被機構看衰
隨着美國房地產市場由熱轉冷，房產開發商的業績也將受到衝擊。近期，多家機構下調了主營美國房地產業務的房企評級或目標價。
據MT通訊社，今年6月，B.萊利證券下調了房屋建築商的增長和利潤率預期，將TMHC、TPH、GRBK的評級從買入下調至中性，同時下調了CCS、BZH、LSEA這三家公司的目標價。萊利認為，利率的提高增加了潛在買家的買房壓力，新的住房需求面臨更大不確定性。
穆迪認為，目前美國96%的地區房地產市場相對於當地平均收入來説都屬於高估。今年4月，穆迪將朗詩地產發行人評級從B2下調至B3，認為其解決再融資需求的能力存在不確定性。
標普也在5月將朗詩地產評級從穩定調整至負面，認為其償債需求較高，緊張的流動性恐進一步惡化。但近日應朗詩地產要求，標普撤銷了其“B”長期發行人信用評級，及其高級無抵押票據的“B-”長期發行評級。
雖然標普撤銷了負面評級，但朗詩地產近期確實有大筆到期美元債。公司6月17日發公吿稱，朗詩地產發行的於2022年6月20日到期的2億美元優先票據中，已回購並註銷1.1459億美元；剩餘的8541萬美元本金的償付資金已匯入票據信人指定銀行帳户，將於到期日如約償付。
從公吿來看，朗詩地產的這筆美元債已還上。近年來，在資產輕型化轉型下，朗詩地產對高息負債的依賴度有所降低，這是一個好的趨勢，但隨着美國樓市轉冷，大部分收入依賴於美國業務的朗詩地產恐怕也將面臨衝擊。
朗詩地產總部位於南京，是為數不多真正打入美國市場的中國房企，其業務遍佈美國加利福尼亞、亞利桑那、佛羅里達州等地，去年美國地區業務貢獻了8成營收。
2021年朗詩地產營收結構，來源於Choice
朗詩地產的特色是綠色建築，雖然這符合未來的發展趨勢，但短期內卻很難全面推行。由於綠色建築的開發和運營成本遠超普通住宅，後期還有額外的維護費，這將增加購房者負擔，然而市場上願意為節能減排而多花錢來買房的人並不多。
近幾年，中國房地產市場不太景氣，朗詩地產的業務重心逐漸向美國傾斜。美國地區的收入佔比由2019年的約50%上升至去年的80%以上，中國地區的收入佔比不斷減少。
疫情爆發以來，在美國的貨幣大放水刺激下，美國房價不斷飆升，樓市火熱，在這個階段，朗詩地產等房企吃到了美國樓市紅利。去年受益於美國市場上行影響，朗詩地產的美國房地產開發及銷售業務帶來的收入超過65億元，表現不俗。
從總體業績來看，2021年，朗詩地產實現收入約80.8億元，同比下降10%左右；受海外上市和收購費用上升、匯兑損失等影響，淨虧損約6.96億元；調整後的淨利潤約0.7億元。今年隨着美國房地產市場進入下行期，公司業績增長恐將面臨壓力。
朗詩地產淨利潤，來源於Choice
受淨利潤由盈轉虧等多重因素影響，投資者信心受到打擊。近一年港股朗詩地產股價跌幅高達60%，且股價長期低於1元，處於“仙股”狀態。
03
尾聲
房子作為一種風險金融資產，很容易受到貨幣政策的影響，具有一定週期性。尤其是像美國樓市這種高度市場化的地方，沒有限購限貸限售等政策干預，房價的波動往往非常大，可以在貨幣大放水的2021年上漲20%，也可以在2008年次貸危機期間跌20%，部分地區房價甚至經歷過50%的跌幅。
在美國房價上漲期，許多人爭相恐後的湧入樓市，房產公司通常賺得盆滿缽滿；但如今在加息的打擊下，美國樓市進入下行期，機構紛紛看衰房企，樓市轉冷，房企們也得跟着過苦日子。
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