房屋政策仍需努力【汪敦敬專欄】

房委會資助房屋小組委員會通過了收緊富戶的政策，現時住滿十年才需要申報是否在本港擁有住宅物業，將收緊至每兩年一次，租戶須於置業後一個月內申報，否則有機會被終止租約；須要遷出的公屋富戶，租戶暫准居住證由12個月收緊至4個月；另外只容許年長戶主加入一名成年子女。

筆者認為政府今次處理公屋問題正正是房屋問題的癥結，房屋問題的最大癥結其實已經不是供求、不是購買力或者很多其他人談論的因素，而是轉流率！公屋的轉流率長期平均只得1.1%，遠比應該有的3%至6%為低，原因是富戶問題處理得不好，當然為什麼這種擁有資產的富戶不交回公屋的錯誤文化會膨脹起來，是很值得深思的，是否有關部門施政方面有錯漏？還是公務員應得到更多的支持或支援？我們要想一想。

筆者認為雖然富戶問題需要解決，但是不能將責任全部歸咎於他們，他們只是被錯誤價值觀念和行政引導出來的角色，我認為解決富戶應恩威並濟，一方面要堅持原則去執法！另一方面就要給予更多置業階梯給他們，筆者認為2004年停辦的置業資助貸款應該開始要部署重新出籠！

當然，眼前還有很多事情要處理的，現在發生中的事情是會影響將來的，其中急切要處理的就是要放寬居屋第二市場的擔保期，政府為居二市場提供了30年擔保期，但是隨著時間過去，愈來愈多屋苑的樓齡也超出了擔保期的合適範圍，於是按揭成數就由合乎擔保年期合適範圍的最高一按九成(白表)及九成半(綠表)，大跌至擔保年期外的最高一按六成了，從而令愈來愈多的居二成交日益稀疏，數以十萬計的潛在供應浪費了。有關擔保期的問題亦應該由政府解決的，不可能由市民自己解決的。

而新的市場結構是：近年建屋是少了大型單位的，對比2013年和2022年的差估署私樓落成量，A類細單位(實用面積少於431呎)佔比由17%增至47%，DE類大型單位(實用面積1076呎或以上)的佔比由11%下降至7%。大家可以想像到這個供應結構之下遇上了近年「林鄭plan」和「波叔plan」放寬的換樓潮！多了業主放盤，即是細單位無論是一手或二手都是供過於求，但另一方面，高才、優才及大量人才清單的人士加入亦令到租務上升，同時亦可能推動豪宅再成為樓市的火車頭，我們看到市場只是不同了玩法，同樣仍然是相當熱鬧，長遠樓市仍有是一個很吸引的投資工具。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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