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財經

【龔成專欄】55歲夫婦因病退休 憂坐食山崩 懂1招財技 自住樓唔使賣都有額外收入

BusinessFocus

更新於 11月15日17:45 • 發布於 11月15日13:40 • PressLogic - BusinessFocus

有中年夫婦受患慢性病困擾,欲在55歲提早退休,但只有500萬現金可投資,憂被動式收入不夠養老。兩夫婦遂猶豫應否把自住樓賣掉,取回數百萬額外現金作出投資以助養老,並改為租樓。投資書籍作者兼股評人龔成認為,賣自住樓後若用來分散投資以賺取被動式收入(如股息),策略上原也是可行,例如可混合來買一籃子收息股、年金、債券及做定期存款,但他個人不太建議賣自住樓。

龔成認為倒不如考慮另一個「不用賣樓」也可每月大增收入的方法,便是把自住物業進行逆按揭(安老按揭)。雖然這樣會失去物業的擁有權,但在兩夫婦去世之前,能確保每月都獲得穩定收入,也可以一直住在自己物業之內,直至百年歸老為止。故若讀者夫婦沒有後人,又或是不打算把遺產贈予第三者,「逆按揭」也不失為一個解決退休收入難題的好方法。

【理財個案:因病提早退休,應否賣樓另找投資方法?】

龔成老師:

您好!本人與配偶約55歲,兩人因長期病患,被迫提早退休。
現有500萬現金,一層自住900萬物樓,想賣樓再租。請問如作穩陣投資,做到每年5至6%回報?可否幫忙給一些意見?
謝謝您!

讀者敬上

個案重點:

‧55歲
‧長期病患,提早退休
‧擁$500萬現金及自住物業

重點目標:

‧想賣樓套現
‧希望5%-6%穩健回報

龔成老師分析:

我對賣出自住樓,未算很支持,但不是不可以的,你最重要是要明白當中的利與弊。

好處是擁有一筆現金,你可以作退休的生活費。同時,現時的租金回報率不算高,將資金投資一些物業以外、穩定收息工具的回報更高,這表示,你賣樓將資金投資一些收息工具,收到的現金流,可以交租之剩(假設你租原本持有物業計算),同時會有資金剩。

至於弊處,始終無人知道樓市之後的升跌,如果你賣出物業後,往後的租金及樓價不斷上升,你就會面對不利的局面,始終你現時55歲,年齡未算好大,但你因病患再找工作不易,你只能利用原有資產配置,去支持自己的生活費,如果租金向上,加上你資產收到的利息減少,你就會面對一個不利局面,因此你要明白這點。自行決定是否賣樓。

如果你明白這點,明白有可能賣出後買唔翻,你才可以進行賣樓這動作(記住,樓市走勢很難預期,你要對所有情況作打算)。

以下我會講述,賣樓與不賣樓兩個方案,各自怎樣有效將財富運用得較好。

【方案一:賣樓】

假設你賣出自住樓,連同現時持有的現金,會有$1400萬,你可以就這筆資金,分成5部分,投資一些低風險、有穩定現金流的工具,建立一個平衡的組合,不集中在某一類別,目的是提升你的現金流,以5%以上現金流工具為基礎。

第一部分投資收息股,建立一個收息組合,目標是4%-6%的股息率的收息股,例如港燈(2638)、深高速(0548)、香港電訊(6823)、工行(1398)、恆生(0011)、置富(0778)、陽光(0435)、高息基金(3110)都可以。你平衡地投資這些股,除了可以得到穩健的收息收,同時可有效的分散風險。上述都是有5%以上的股息率。
第二,投資債券,你可以選擇A評級的債券,年期較長都可以,你可以到銀行問問。但記住,不要貪高息而投資「高息債券」,因為這些高息債,其實是垃圾債券,風險可以很高,不適合你。
第三,投資年金,唔單止政府有年金,坊間的理財公司都有的,原理是投資一筆錢,之後會慢慢比翻本金及利息你,這是適合你們的產品,低風險,可以有穩定回報。
第四,投資保險公司或銀行的產品,你可以去問下,當中有不少產品都是低風險的,同時能給你每月穩定的現金流,適合你的。
第五,持有現金,這可以為你的後盾,以備不時之選。同時部分可以做定期。

你可以將資金,平衡地分配在上述的項目上,假設能爭取到5.5%利息收入,每月能收取$64000的收入,相信能應付你租金及退休的生活。

【方案二:不賣樓,並考慮逆按揭】

如果不賣樓,你們先要利用現時持有的500萬元現金,進行配置。可以參考上述的方案,以爭取平均5.5%利息收入,每月平均能收取23,000元的收入,但你們不用交租,可以分析下這部分的收入,與你目標的生活洗費距離大不大。

如果你想進一步提高每月現金流收入,可以考慮做「逆按揭」。

逆按揭又名安老按揭,原理是將你的物業作為抵押品取得貸款,而你就可以每月收到一筆收入,你就能每月收到穩定的現金流,同時,你又可以繼續住在現有的物業裡。

簡單來說,你們在世時可每月獲取收入,可以終身收取,到過世後,你的物業會被收回物業放售,以對消你的貸款。如果你對這個方法有興趣,建議你多了解先,如果你本身無後人,無特別資產想給其他人,這都是一個可取的方法。

上述的兩個方案,都各有利弊,你要從長期的角度分析,不要只著重處理短期的情況,也不要對樓市走勢也太多預測,應該以「長期配置」為選擇方案的重點。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

(https://www.facebook.com/80shing)

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Text by BusinessFocus Editorial

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