作者 | Michael Gray
數據支持 | 勾股大數據（www.gogudata.com）
近期關於歐美衰退的敍事愈演愈烈，經濟基本面到底如何？本篇從房地產角度來看。
概要：
（1）房地產市場一直很熱，2月房價同比上漲19.8%，為25年來的最高水平。
（2）儘管如此，有七個原因可能造成房價下跌。
（3）Zillow對過去兩年內購買房屋的人做了一項研究，瞭解到75%的買家某種程度上已經後悔。
01 背景：樓市on fire？
美國樓市延續火爆態勢。2月份房價同比上漲19.8%，為25年來的最高水平——這是過去十年平均增長的4倍。而導致2007-2008年金融危機的房地產泡沫破滅時，房價僅同比上漲了15%。
房地產市場強勁的原因眾所周知：有限的住房庫存+低利率刺激（疫情）復甦帶來的強勁需求。儘管2022年的情況發生了變化，但許多人預計這一趨勢將持續下去，儘管速度會放緩。
這個線性的推演可能存在較大問題。
02 房價或將下降：七個理由
1.房地產市場被高估了
近期價格快速上漲導致部分市場估值過高，推高明年價格下跌風險。
CoreLogic (CLGX)調查了美國50個州的392個主要大都市地區，發現其中65%被高估了。他們對高估的定義是，一個地區的房價比長期可持續水平（根據一個地區的人均收入）高出10%以上。
在這個定義下，只有26%的地區被認為是正常估值，而9%被低估。
穆迪分析公司展開了一項類似的研究，並確定96%的區域住房市場被高估，其中38%的大都市地區被高估至少25%。
2. 房價漲幅超過收入增長
自2000年以來，房價中值的增長大大超過了收入中值。在這21年間，房價累計上漲了159%，年均漲幅為4.7%。在同一時間段內，收入累計僅增長了15.9%，年均增幅僅為0.7%。在此期間，房價中位數的年均漲幅大大超過了CPI 2.5%的年均漲幅，而收入中位數則落後於CPI。
在過去的兩年裏，這種差異更加極端化。從2020年到2022年，房價中值每年增長14.5%，而收入中值每年增長4%，同期CPI平均為4.4%。
另一種衡量房價和收入之間關係的方式是房價/收入。從歷史上看，美國的平均房屋成本約為家庭年收入的5倍。最近房價的加速上漲，將這一比率推升至創紀錄的7.5倍，這超過了2006年導致房地產泡沫破裂的7倍的水平。
由於收入在房屋銷售中是一個如此重要，因此，房價中值和收入中值之間的巨大差距不可持續，而縮小差距的方法是房價下跌。
3.抵押貸款利率正在上升
抵押貸款利率已連續10週上升，目前為5.30%，為13年來的最高水平。自今年年初以來，抵押貸款利率攀升了2.19 %，這是40年來抵押貸款利率最大的5個月漲幅。
房地產行業是經濟中對利率最敏感的部分，利率上升將不可避免地減緩未來幾個月的房屋銷售，這將導致價格降低。
4.住房負擔能力正在下降
房子通常是一個家庭最大的一筆支出。由於房價如此昂貴，大多數家庭沒有足夠的流動資產來預先支付所有現金，所以他們一般通過傳統的途徑進行抵押貸款購買。
他們面臨的最常見的問題是：我負擔得起多貴的房子？
標準做法是，一個家庭支付房屋購買價格的20%作為首付，並以抵押貸款的方式貸款支付剩下的80%。一旦家庭有足夠的儲蓄來支付首付，他們就需要了解他們是否有資格申請剩餘80%的抵押貸款。
在決定一個人是否有能力支付抵押貸款時，有三個變量：家庭收入、房屋價格和抵押貸款成本。
直到最近，抵押貸款利率已經持續下降了40年。由於抵押貸款利率下降，房價在上漲，甚至比收入增長更快，房主的支付能力相對穩定。從2000年到2021年，雖然中值房價從165300美元上漲了125%，達到369800美元，但購買中值住房所需的抵押貸款相對穩定，平均為1078美元/月。
抵押貸款利率的下降抵消了房價的上漲。另一種説法是，抵押貸款利率的下降允許房主通過獲得更大的抵押貸款來支付更多的房屋費用，而抵押貸款支付並沒有真正增加他們的成本。
2021年第二季度，事情發生了變化。房價中值加速上漲，抵押貸款利率上升。突然間，負擔能力成了一個問題。在接下來的12個月裏，中值房價從369800美元上漲到430000美元，購買中值房價所需的抵押貸款從1192美元飆升到1910美元。每月增加718美元的抵押貸款意味着住房成本增加了60%。這對任何家庭預算來説都是一個不小的打擊。
購房者通常會考慮他們每月能付多少錢。一個假設的購房者去年春天想買一套中位價為369800美元的房子，他需要支付73960美元的首付。然後，他們需要辦理295840美元的抵押貸款。
去年抵押貸款利率為2.65%，因此每月支付的本金和利息為1192美元。使用一個標準的銀行指標，允許總收入的28%用於支付抵押貸款，那麼這個假設的買家需要每月收入4257美元，或每年51300美元。
假設這個假設的買家決定等一年，他獲得了10%的加薪，現在收入是56430美元，即每月4703美元，即每月可以支付1317美元的抵押貸款。
但是市場已經變了。去年看的中等價位的房子現在的價格是43萬美元，比去年多了整整60200美元。首付現在是86000美元，所以還需要預付12040美元。另外，現在需要344000美元的抵押貸款，比去年多48160美元。抵押貸款利率也提高到了5.30%，所以現在的月供是1910美元。但根據他的收入，每月只能支付1317美元，也即每月短缺593美元。
根據收入和較高的抵押貸款利率，這位假設的買家只能獲得237167美元的抵押貸款。也就是最初的首付為73960美元，加上237167美元的抵押貸款，等於花311127美元買房子。然而這使得離目前的中值房價還差118873美元。
結論：更高的房價和更高的抵押貸款利率的結合大大降低了人們的負擔能力，並將導致住房需求的下降。
5.供需失衡正在轉變
如上例所示，需求會因承受能力而下降。隨着抵押貸款利率的持續上升，越來越多的潛在買家將會因為價格過高而被擠出市場。
在供應方面，市場也在發生變化。新屋開工逐漸增加，按季節調整後的年率計算，3月份為179.3萬套，為2006年6月以來的最高水平。Zillow還報吿稱，現有房屋庫存在3月份開始增加，而不僅僅是跟隨季節性趨勢。
這種供給增加而需求減少的轉變將導致價格下跌。
6.美聯儲收緊貨幣政策
隨着通脹升温，美聯儲正在大幅加息，並開始縮減資產負債表。寬鬆的貨幣政策讓美國度過了疫情帶來的艱難時期，但此後卻導致了資產通脹和價格通脹。由於美聯儲的行動，股票市場、債券市場和加密市場已經看到了價格下跌的跡象。這些都是流動性金融資產，對美聯儲政策敏感度非常高。
不過房價有所不同。房屋不是流動資產，不會立即對政策變化做出反應。在買賣房屋的過程中有一個很長的準備期，所以價格變動是滯後的。
抵押貸款利率的上升降低了住房的可負擔性，最終將導致住房需求下降，從而導致房價下跌。
7.房主正轉向替代抵押貸款產品
根據抵押貸款銀行家協會(MortgageBankers Association)的數據，可調整利率抵押貸款申請在所有抵押貸款申請中的比例躍升至10.8%，較年初的3.1%增長了兩倍多。這是自2008年以來最高級別。
03 一個跡象：買家的懊悔
近兩年來火熱的房地產市場導致許多購房者做出一些草率的決定。房地產通常不是衝動購買，但在疫情期間的不尋常情況導致買家改變了他們的行為。
由於庫存有限而需求強勁，許多買家擔心會錯失良機，跳進了市場。但當這種情況發生時，往往會產生意想不到的後果。
Zillow對過去兩年的購房者做了一項研究，發現其中高達75%的人某種程度上後悔。
背後的原因引人深思。1/3的買家意識到，他們的新家需要比他們預期更多的維修或維護，這增加了潛在購買成本；31%的人覺得他們買的房子太小；28%的人希望他們能在不同的地區買房。
總的來説，這些買家意識到到房屋不是商品，他們希望自己（下決策前）能多花些時間。
現在，我們可能已經到了一個拐點。基於上面討論的7個原因，未來幾個月房地產市場較大概率經歷價格下跌。
