【老樓專欄】減輕置業成本 放寛按保協助自用家

財政司長陳茂波本月初在立法會會議上表示，暫時無意調整樓市「辣招」，但透露在可行情況下考慮進一步放寬首次置業市民按揭成數的比例。他透露正與金管局研究，稍後公布有關措施。他指有市民反映建立家庭和生育後有意轉換面積較大的單位，政府會仔細研究有何地方可以微調，但須平衡金融安全和保障市民利益。坊間有不同預測，綜合有三大方向。

（一）雖然政府去年已將按揭保險樓價上限放寬至1,920萬元，但由於始終按揭保險計劃涉及按揭保險費，令上車負擔增加。因此建議政府為首置人士回復辣前沿用已久的7成按揭上限樓按措施，令首置客可選擇以3成首期免按保零保費置業，以減輕上車負擔。現時非按保個案需要儲不少於4成首期，即最多借6成按揭，而樓價834萬或以上的物業之按揭成數已不足6成，因為6成按揭的樓價上限是500萬按揭額，而1,000萬以上物業的非按保按揭最高僅5成。因此過往亦曾建議對於首次置業人士可適時回復辣招前7成案揭指引，令首置客可以低至儲3成首期就可以上車置業。

（二）自2019年10月「林鄭plan」及2022年2月「波叔plan」推出後，市場反應非常正面，申請按揭保險計劃的個案及比例更一度創下紀錄新高，反映兩項措施能讓更多首置人士以較低的首期上車。不過兩項新按保措施成效顯著，但只適用於現樓，並不適用於樓花。政府可因應時機，放寬首置人士購買樓花的按揭保險計劃樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元放寬至800萬元；而承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元放寬至1,000萬元。假設一個樓價800萬元的樓花單位，現時只能承做六成按揭，若果政府能放寬按揭成數上限至九成，即可減少240萬元的首期開支，減幅達75%；假設一個1,000萬元樓價的樓花單位，現時只能承做五成按揭，若果政府能放寬按揭成數上限至八成，即可減少300萬元的首期開支，減幅達60%。

（三）中小單位按揭成數已達九成，難有空間再放寬，認為當局可以調整換樓人士的稅率，因為目前換樓客在購買新物業時，尚未出售現居物業，並不符合首置客身分，因而須繳付15%辣稅。建議換樓客購新物業時可以先付4.25%印花稅，在1年內售出原有物業並向政府提交證明，若限期內未售出單位則須補回差價，這將有助重啟換樓鏈。

老樓在內地旅遊期間收到風，政府在無意短期撤辣前，對首次置業和換樓自住客兩者之間平衡，以免被濫用之餘，又可以在自住安心置業，在協助個人財務安排更靈活一點，可能在按保上有彈性安排，這也不失防止被投資者利用，又可以幫助上車和換樓客買樓成本上減輕，加上原有的按揭措施，對其預計成本上容易處理，這點還需看政府最後的決定，大家拭目以待。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。