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財經

向世界錢進:蘇格蘭樓市低水 物管專家話值博

on.cc 東網

更新於 2021年09月12日11:11 • 發布於 2021年09月12日11:11 • on.cc 東網
愛丁堡的舊城和新城一起被列為世界遺產。
愛丁堡的舊城和新城一起被列為世界遺產。
Ricky指,蘇格蘭適合重視生活質素、嚮往悠閒生活人士居住。
Ricky指,蘇格蘭適合重視生活質素、嚮往悠閒生活人士居住。
英國廿大城市中,愛丁堡近期平均樓價升幅較為落後。
英國廿大城市中,愛丁堡近期平均樓價升幅較為落後。
蘇格蘭的治安較佳,對部分移民具吸引力。
蘇格蘭的治安較佳,對部分移民具吸引力。

蘇格蘭首府愛丁堡較為港人熟悉,當地是蘇格蘭的司法、行政和金融中心,屬僅次於倫敦的英國第二大經濟中心,金融服務業多元化,吸引不少外來投資和企業進駐,同時為當地樓市帶來支持。不過,相比其他英國城市,近期當地樓市升勢尚算收斂。

英國房地產網站Hometrack和Zoopla數據顯示,愛丁堡在今年7月的平均樓價24.41萬英鎊(約262.79萬港元),按年升2.6%,與倫敦同為20大英國城市中升勢較落後的區域。至於蘇格蘭最大城市格拉斯哥7月的平均樓價12.88萬英鎊(約138.66萬港元),按年升4.8%,同樣低於英國整體樓價同期6%的升幅。另一邊廂,升幅排前列的城市包括利物浦、曼徹斯特,7月樓價分別上漲9.4%和7.7%。目前英國業主平均放盤26日便獲買家承接,至於2019年時,業主要放售平均49日才可達成交易。

Hometrack指,政府補貼和英國物業印花稅假期分階段完結,對樓市交投帶來減慢作用。然而,特別是獨立屋的放盤供應不多,令買家的選擇有限,相信這情況在今年下半年以至踏入2022年仍會持續。在預期整體住宅需求仍相對強勁下,該行預期現時至今年底英國整體樓價可上升4至5%。

不過,也有分析認為,買家為避免額外稅項已提早入市買樓,並令樓價介乎12.5萬至25萬英鎊(約134.57萬至269.14萬港元)的物業近日備受追捧。隨着全部減免印花稅措施在今月底結束,市場在第4季或會稍為降溫,樓價短期未必可突破向上。

英國物業管理公司英獅物業合夥人Ricky是居住在蘇格蘭的港人,他認為愛丁堡的房地產市場相對穩定,預期長線可取得穩定上升趨勢。原因是愛丁堡的舊城和新城一起被聯合國教科文組織列為世界遺產,不會有很多土地可以建屋。即使部分地方獲准建屋,由於有高度限制,建築物高度不可高於愛丁堡城堡,所以當地以興建獨立屋為主,新供應不多,為樓價帶來一定支持。

他續分享,愛丁堡以外,部分人會認為格拉斯哥的物業更為吸引,入場費較低,步行20分鐘到市中心、約600至700方呎的兩房分層單位,約100萬港元已有交易,租金回報率有7至8%,相比之下,在愛丁堡的同類型單位,要20萬至25萬英鎊(約215.31萬至269.14萬港元)起跳,租金回報率大約4%。

此外,英國物業分為租賃業權(Leasehold)和永久業權(Freehold)兩類,而蘇格蘭物業全屬永久業權,故有其吸引力。

永久業權的物業意味該塊土地和土地上的物業皆由業主擁有,所以不用繳交地租和物業管理費,但業主要負責該土地和物業的所有問題。蘇格蘭物業以外,不少英國獨立屋都是永久業權的物業。

至於不少英國分層單位屬於租賃業權,買家只是購買這塊土地上的物業和土地使用權一段時間,並不擁有該土地,因此業主需每年繳交地租,就如香港物業普遍都由香港政府擁有土地權。

生活方面,他指愛丁堡富有歷史氣息之外,綠化率亦處英國城市前列,花園和綠化區處處,生活節奏又比倫敦、曼徹斯特等城市慢,因此適合重視生活質素、愛好歷史文化、嚮往悠閒生活人士居住。

至於居住成本和物價,愛丁堡與其他知名度較低的英國城市比較,住在愛丁堡的成本不特別低,但同時亦及不上倫敦,所以仍算相對宜居。

蘇格蘭在2014年曾進行獨立公投,當時決定留在英國的選票比例佔逾55%,多於支持從英國脫離出來的選票。然而,隨着之後英國脫歐,傾向留在歐盟的蘇格蘭醞釀再次發起獨立公投,但最終尚未成事。然而,目前蘇格蘭議會中支持「脫英」的議員佔多數,據報該國有意待新冠肺炎疫情過後,最快於2023年底前舉行第二次獨立公投。

若然市場重新注視蘇格蘭可能「脫英」,他認為對蘇格蘭樓價影響未知,因一來不知會採取甚麼方式脫鈎,是硬脫鈎或軟脫鈎?會繼續使用英鎊還是轉用其他貨幣?會否加入歐盟等?變數太多,對樓市的影響仍言之尚早。

●罪案率趨降 治安全英國最佳

英國治安不及香港,若港人移英要安居,盡可能避開治安較差的地區,以減少成為搶劫、爆竊等案件的受害者。

英國整體的罪案率在2019/20年度為每千人96.4宗,其中以英格蘭和威爾斯每千人102.8宗的治安最差,蘇格蘭每千人45.1宗的治安最佳,北愛爾蘭則為每千人59宗。

事實上,蘇格蘭的罪案率在2004/05年度高見每千人86.2宗後開始見頂回落,自2012/13年度起便持續成為英國治安最佳地區,且罪案率大致呈下降趨勢。反之英格蘭和威爾斯的罪案率在2013/14年度曾改善至每千人71.2宗,但之後情況開始每況愈下。

若然再細看不同城市,繁華城市的罪案率始終較高,愛丁堡和格拉斯哥的治安及不上蘇格蘭其他城市如斯特靈(Stirling)、鄧迪(Dundee)或阿伯丁市(Aberdeen)。不過整體而言,蘇格蘭的民風相對純樸,治安較佳,對部分移民具吸引力,包括一些家長會較放心讓子女報讀當地學校。

其實,無論居所附近治安情況如何,大家也要小心保管財物和注意人身安全,除了錢財不可露眼外,晚上亦應避免獨自外出和到人少的地方。即使在家裏,也要保持警惕,留意門窗有否鎖好,以防賊人偷偷潛入。

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