風水輪流轉 「一車車」內地睇樓團【老樓專欄】

外資銀行持續看淡樓價，該行下調港樓前景至「中性」，並列出三大原因解釋：一是首季樓價急升7%，影響部分潛在買家入市意欲；二是樓市小陽春後，二手成交量急速回落；三是大量新樓供應，加上發展商出價低於預期，並預計今年會蒸發年初的升幅，打回原形。

上述三點老樓在四月初時已觸及，不過未有太多數據支撐，因此只是靠感覺和地區考察的個人判斷。事實上，樓價指數上落2%很平常，只因指標屋苑成交不多，及很多屋苑樓宇年紀太大，升又唔係多，跌亦有限，故此指數未足以反映全部，唯樓價好睇個別因素，因樓層、景觀、內部現況和業主出售意向極有不同，很難劃一價來判斷，不同新樓，景觀和樓層基本分野，加上單位類型亦有很大分別，如細單位較為歡迎，故此縱使同層呎價亦會較高。

因此報告預測只作為一種意見，並不代表全部，如早前睇樓時業主的堅持，不願減價，本身極實力不需現金周轉，所以不會減價；掉頭來說，如業主急套現，如移民、財困等等，願意減價的預期較為高，由於不能以同一把尺來量度樓價，故以成交價作為最新參考，多以質素較高的單位便會扯高平均價，反之便會拖低，所以幾時都話；僅作參考、未能作準。

樓價復甦短命，除因成交不足外，也因為為數不少的業主轉吼內地樓，資金北上尋寶有關，據大灣區老友說，自通關後，發展商客出奇謀來吸引港人北上購房，附加優惠一籮籮，還有本港官員紛紛北上，與地區官員商討合作空間，自然兩地資金交流活躍，正藉內地大量基建陸續完工，實體上已有很大誘因，二來內地樓價分別較疫情高峰位大幅回落，價錢等同三分一甚至五分一港樓價錢，除了深圳外，大灣區其他城市也有港人的足迹。

內地傳媒報導，上海有批豪宅新盤，在降價後出現排隊人龍，而且位位也是超級富豪，而新價較同區同樓盤二手價有近三成折讓，難怪富人亦勢搶樓而歸，也反映出市場不是缺資金，而是缺誘因，當出現劈價潮便出現搶樓人龍。

藉港樓調整，內房加快吸資，現時每月約有近100個團北上睇樓（附帶美食團），每逢周末或假期前夕，發現關口早上已有多個睇樓團集合出發，排到水洩不通，據聞打鐵趁熱，在快來的暑期，每日加開睇樓團次數，大翻數倍人數，若然是這樣，又重現一車車睇樓團的場面，不過今趟不是在香港發生，而是在大灣區其他內地城市內，真的是風水輪流轉。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。