內地房地產市場信貸緊縮，不少物管股受到牽連，有被大折讓減持，更壞情況是出售易主。保利物業（06049）勝在背靠信用優質的央企，論市值雖然比不上龍頭股，但行業整固之際，業務增長保持穩健、兼且有條件發揮優勢擴張，日後必獲投資市場加分，登上一線位置在望。
撰文：經一編輯部｜ 圖片：iStock
保利物業為保利發展控股集團旗下子公司，1996年於廣州成立，前稱廣州合利物業發展。
2017年曾於全國中小企業股份轉讓系統（即新三板）掛牌；但僅一年多，便申請由新三板退市。市場預期，集團將轉戰港股或A股市場。
在母企強大支持下，集團業務以高速成長。
截至今年6月底止，業務已遍及全國29個省份、直轄市與自治區共193個城市，在管面積超過4.28億平方米。
除管理住宅物業外，還包括寫字樓、政府公建、城鎮景區、特色產業、院校及醫院等物業。
服務涵蓋物業項目前期諮詢服務、物業項目交付後評估分析服務，以及會所經營、資產管理、專業設備設施維護保養服務、家政服務、社區健康管理、社區教育、社區智慧平台建設等。
物管業中排名第三位
2020年中國物業管理協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發布《2020物業服務企業上市公司測評報告》，保利物業在去年物業服務企業上市公司十強當中，排行第三位，僅次於碧桂園服務（06098）及綠城服務（02869）。
集團於2019年底來港公開招股（IPO），招股價介乎30.7至35.1元。
集團作為央企旗下物管旗艦，上市獲得重量級基石投資者加持，包括新加坡政府投資公司、高瓴資本、中國國有企業結構調整基金及中國交通建設（01800）旗下海外投資平台中交國際，合共已佔發售股數約三成。
市場反應亦熱烈，公開發售部分，最終錄得221倍超額認購，股份以招股範圍上限35.1元定價。
最終籌得款項淨額45.78億元，當中約57%計劃用於戰略投資及併購，以擴大業務規模；另15%用於開拓增值服務；18%用於升級數字化及智能化管理系統；餘下10%作運營資金。 首日掛牌大收旺場，以全日高位45.35元收市，較定價高出29.2%。
集團上市以來，持續推進「大物業」戰略，除做大業務規模外，亦不斷延伸物業管理服務的邊界、深度及廣度。
為配合未來發展策略及資金使用效益，今年中兩度調整上市所得款項淨額用途，將投放在增值服務範疇的所得款項分配比例，由上市時的15%，逐步提升至62.5%。
資金將主要用於開拓社區、商辦、城市管理等生活場景相關及物業、車位及商舖租售等資產相關的增值服務產品及服務，升級硬件及開拓智慧社區及商業設施運營服務，以及開拓寫字樓等商業運營相關增值服務。
與此同時，原先計劃用於併購及升級管理系統的資金，分配比例會相應下調；前者考慮到存在時間等客觀因素；而後者則可分階段投入。
集團相信，此舉能夠更高效靈活地滿足其資金使用需要。 另外，為鼓勵高層員工長期共同成長，避免目光短線。集團於早前建議採納限制性股票激勵計劃，為期10年，涉及股份上限達總股本一成。
要獲得股份獎勵的要求不簡單，包括2021至2024年純利的複合年均增長率至少25.5%，以及2022至2024年資本回報率至少13%等；與此同時，所實現的指標要不低於一線同業的75分位值，即業績增長必須屬頂尖一群。
該計劃特別之處，在於獎勵股份將直接在市場購買，而非透過發行新股，故此不產生攤薄效應；顧及到其他股東利益之同時，亦對股價有支持作用，有關計劃仍有待國資委開綠燈。
大行給予目標價71元
中信證券表示，過往保利物業在長期股權激勵方面有不足之處，嚴重影響長遠發展所需要的團隊穩定性。
今次建議不單只可彌補管理方面的短處；計劃與同業比較的話，除華潤萬象生活（01209）以外，絕大多數央企、國企物管同業都及不上。
該行維持給予「買入」評級，目標價71元（見圖表），相當於2022年預測市盈率28倍。
摩根士丹利亦看好股份獎勵計劃的成效，某程度反映出管理層有信心，至2024年純利增速可維持25%以上。
大摩預測集團今後三年每股盈利分別1.52、1.94及2.43元人民幣。給予目標價58.26元，相當於2022年預測市盈率25倍，評級為「增持」。本週五（12月3日）保利物業股價收報51元。
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