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早前有預測政府會打擊發展商固化利益，但經歷新政府上任近年半時間推行的土地房屋政策，一種更緊密的新政商關係似乎正形成。以下是十大政府向發展商利益傾斜和鬆章的跡象，集中在本屆政府中全速推動，顯示與「國策」越走越遠：

｜掃除法理障礙

一）舊區覆滅：降低市區強拍門檻

2010年政府將強拍門檻由90%降至80%時，時任發展局局長林鄭月娥至未來「要有很大的勇氣和理據」先會再降低門檻，「再也找不到有那位負責官員是有膽識沖擊這項條例」【註1】，14年後，李家超同甯漢豪鼓起勇氣將強拍門檻最低降到65%，幾近為亞太區最低，惹來不尊重小業主私有產權的質疑，亦引發起更多收樓的投機活動，加劇舊區逼遷，業主亦可能因此無意再維修舊樓，加速舊區惡化。政府修例令發展商得益，卻沒同時在地契條款中要求發展商提供讓地區受益的設施，補償社區損失。

二）維港私有化：精簡《保護海港條例》

今屆政府又建議修訂《保護海港條例》，容許私人發展商在維港「小規模」填海，毋須再證明具有「凌駕性公眾需要」，亦毋須再證明沒有填海以外的替代方案。豁免範圍包括興建觀景台、海岸泳池、登岸台階、餐飲設施等，而政府並無要求發展商的海濱設施開放予公眾使用，徹底摒棄《保護海港條例》誕生背後的精神－「還港於民」，以及抹煞民間社會過去數十年爭取保護海港的努力。消息傳出後，立刻已有聲音建議打造油塘灣成為「遊艇港」，細看計劃牽涉小規模填海，正正是修訂下的受惠者。局長甯漢豪甚至明言，油塘灣海濱用地主要是私人土地，政府會簡化審批過程，只要是做遊艇會，提交規劃申請即可【註2】。

三）精簡你意見：修例削弱公眾申述空間

政府去年通過修改《城市規劃條例》，透過「精簡」發展流程削弱了公眾申述權【註3】。例如公眾申述程序由3輪變成1輪，發言限時10分鐘（可提交進一步申述）；以避免與制圖過程中進行的公眾諮詢重複為名，取消邀請公眾就修訂圖則申請提供意見；取消公眾提出修訂圖則申請的資格，改為只有業權人才能申請。公眾的聲音在「速度」之名下遭弱化，難以在規劃過程中阻止規劃權力向發展商一方傾斜。

四）「無天無法」之城：高樓再疊高　密度再加密

除了濕地「加密」外，最密的市區也要「加密」，城規會去年公布新規劃指引，鼓勵發展商申請「轉移地積比」，並以全球密度最高的市區油麻地及旺角為試點【註4】－－發展商可將手上相對不太策略性（或值錢）地段的樓面面積，「轉移」到核心地段以獲得最大的經濟利益，同時在核心地段附近的公共設施如公園、社福大樓則可能被發配邊疆，造成不均勻發展。
根據規劃圖則，可預視「核心策略地段」如彌敦道兩旁、旺角地鐵站以至朗豪坊一帶，將湧入更多摩天大樓，影響城市地景、惡化通風、加劇熱島效應。新指引為發展商提供了更大的規劃影響力，而發展商純粹以盈利或掠奪的角度出發，政府為公眾利益把關的能力大大被削弱。

｜解封囤地限制

五）囤積農地：降低出售祖堂地門檻

發展商想併購的新界土地，經過多年已併購得七七八八，剩下的是2,400公頃的祖堂地，因《新界條例》限制而無法輕易買入，亦有不少祖堂地夾雜於一般私人土地中，成為「釘子戶」。在鄉議局游說多年下，2021年政府終提出研究降低祖堂地出售門檻，去年年底建議門檻由90%降至75%【註5】。「起釘」後，發展商勢積極兼併祖堂地，而北部都會區中正正有大量祖堂地，鬆綁後發展商將能擴大土儲起私樓、主導區內規劃，將來政府要覓地建公屋居屋，將會舉步為艱。解放祖堂地，將會根本性改變未來土地發展格局。

六）囤購濕地：鬆綁濕地緩衝區發展審批指引

發展商另一「眼中釘」是為保護國際級米埔濕地而設的「濕地緩衝區」和「濕地保育區」，它們在區內有上數百公頃的土地儲備，一直以來不斷在城規程序闖關但無功而還，亦間中會出現南生圍「濕地起火」的奇怪事件，意圖破壞濕地價值。
政府在2022年表示將檢討指引和重劃濕地保育區和緩衝區界線，以及放寬濕地緩衝區內的發展密度，如成事將瞬間增加濕地的發展潛力，鼓勵了囤積濕地的投機行為。長春社2022年8月已經發現，過去一年（2021年8月至2022年7月）有9宗濕地改劃申請【註6】，包括擬建25層樓高的項目，以及將地積比由0.2倍增至4.14倍，增幅達19.7倍，足見濕地「大解放」對發展商而言是一塊肥肉，破壞及囤積濕地的行為將有增無減。

｜開拓共同利益

七）先囤地後規劃：用公權力幫發展商「收回土地」

政府趁去年年底長假期，公布修訂「北部都會區」原址換地安排，包括動用《收回土地條例》協助已收夠發展用地九成業權的發展商，收回餘下的一成業權，再直接批給發展商整合地盤【註7】。新安排將「倒轉」過去數十年實行的新市鎮發展模式－－由政府收地再做全區規劃，變成由發展商土儲主導，區內規劃將因應其土儲位置而定，規劃主導權淪入發展商手中。
政府動用公權力為發展商收回未能成功整合的業權，除了涉嫌濫用公權力協助在北都囤地的發展商，更令到北都其他新發展區如馬草壟、新界北新市鎮，更容易陷入囤地境況。而且，新修訂之下，不只是商業、住宅地，連產業用地及私營社福地都被納入可以原址換地的範圍，意味囤地對象進一步擴展。北部都會區儼如發展商的投機遊樂場。

八） 「莊閒不分」：為地產商削地契條款公益要求

過去一年，官地招標反應不佳，發展商不時打開口牌，形容地契條款「過辣」，所以未有出價。政府批地的時候會要求中標發展商興建公用設施，但近一兩年有「鬆章」跡象，有立法會議員就曾提到啟德靚地批出時未有要求興建休憩用地【註8】。政府去年年底又推出免地價誘因，「鼓勵」發展商興建殘疾院舍【註9】。院舍屬公益性質，政府卻不是選擇在地契條款加入規定，反而要讓利「利誘」發展商，似乎已經「 莊閒不分」。

九）堅持炒樓：借故放寬炒樓稅

自從「炒樓稅」訂立後，地產界不時要求政府「撤辣」，但過去近10年來因樓價飆升至極不可負擔的程度，一直未有成事。地產界趁著目前樓市疲弱大力吹奏撤回炒樓稅，政府又「順水推舟」地撤銷部分稅項。觀乎地產界對政策制定的影響力，今次放寬了炒樓稅，不知何時才有機會再收緊，樓價繼續會高企。政府為了回應地產界的壓力，主動放棄解決房屋負擔問題的契機。政府會回應發展商，有機會是相信樓市向上，發展商現金回籠後才有資金投標買地，政商互惠。

與此同時，國外先進國家已普遍將境外買樓/投機炒賣的相關壓抑措施恆常化，非為避免樓市大起大落，而是為了保障房屋作為市民基本需要的可負擔性，讓本地居民優先獲得房屋資源。政府撤辣放寬炒樓，似乎代表政府不介意為了維護地產商利益，繼續令香港在經濟逆轉下維持「全球最難負擔樓價城市」之名。

十）土地獨享：偷高私樓佔比

土地共享計劃共接獲6宗申請，2022至2023年間，全數獲原則性同意、進入規劃程序【註10】。計劃要求公私營房屋的總樓面面積要達到「七三比」，但發展商一直爭取提升私樓佔比。

不過研究社發現，發展商已經可以鬼祟偷高私樓樓面面積。透過抽樣查冊，我們發現發展商在申請範圍的周邊擁有「隱藏土儲」，將能受惠於政府補貼道路基建，卻未有一併納入申請範圍。譬如大埔社山路（林村附近）的兩個項目【註11】，恒基及會德豐作為申請者，在項目範圍周邊擁有10.5萬平方呎的土儲，該範圍毋須依從公私營房屋「七三比」，清一色起私樓，變相打破「七三比」的設定。

｜總結

在提速、提效的美名之下，從掃除法理障礙、到提供土地行政之便，以至解封土儲，足見今屆政府相比往屆政府的土地房屋政策，正全速向發展商利益傾斜，加深了地產商在香港寡頭壟斷的情況，進一步加深與土地相關的固化利益。

現時香港所處的政經環境劇變，受惠於舊有土地經濟板塊下跌利益極可能受撼動－今個財政年度的賣地收入遠遠不達標，可見的將來亦或會如此，而庫房亦因此而受壓－政府目前大幅向發展商「鬆章」，其中最大的理由是向發展商提供「誘因」，讓他們更踴躍地投地、換地發展，希望延續以往的土地經濟，但是次經濟危機似乎與往時不同，「成功」與否屬極大文豪，但肯定的是，向發展商「鬆章」過程中，必會在城市規劃、土地行政、環境保護和公共財政的層面上，令香港變成一個更不宜居、更不公平的城市。

作者：本土研究社 Liber Research

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