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財經

特高估價 助解鎖物業套現潛力

星之谷按揭轉介

發布於 04月03日09:30

大型銀行接連減息,並重新提供轉按現金回贈,轉按市場頓現生氣。不過,有轉按套現需要的業主更關心的是如何提升物業估價。然而,不同銀行對於物業估價差異頗大,最終套現金額可以有很大差距。

陳女士(化名)持有一個三房單位,目前按揭餘額約600萬元,她近來有意將物業轉按套現、再作投資,而銀行A對其單位估價為1,000萬元,轉按套現最多借7成,即700萬元,意味可以套現100萬元。

不過筆者向另外兩間銀行查詢,估價都較銀行A好,其中銀行B估價為1,200萬元,銀行C估價則為1,420萬元,而且按揭利率相同。

最終陳女士經銀行C轉按,除了相對銀行A估價高出4成,該銀行更提供較高的按揭回贈。在借7成按揭後(貸款額994萬元),陳女士成功套現逾390萬元,足以full pay購入新界新盤一房單位有餘。

銀行對物業估價有差異是正常的,因為不同測量師行均有其估價方法,涉及因素包括宏觀樓市展望以至於個別單位質素,當中具有主觀元素。此外,某些銀行需要由兩間測量師行估價,並以較低口價作為物業估值;亦有銀行只會委託一間測量師行,而後者估價較為理想的話,業主就更容易獲得滿意的套現金額。

減價出租非上策

除了測量師行因素,業主想拉高物業估值,一紙豐厚租約都是助力。測量師會以租金收入以及市場租金回報率去釐定物業價值。以往有業主收取較市價低的租金,打算將單位盡快出租,避免丟空,令物業價值有所減低。相反,如果業主能夠為單位增值,例如提供傢俬、電器、寬頻上網服務等,提高租金,物業估值亦會隨之上升;而且較高租金收入亦有助提升業主申請按揭時的借款能力,一舉兩得。

最後,業主要留意不要過份依賴銀行網上估價,因為網上資料更新滯後,未能準確反映市況;業主亦不宜隨便到銀行分行要求職員為物業估價,這樣估價大多不理想,更會令物業留有紀錄,短時間內不能再重估。最好的方法其實是聯絡銀行按揭專員,或者經由免費而可靠的按揭中介機構轉介,獲得進取估價的機會較大。

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