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【按揭補習社】「近親轉讓」宗數3年高的原因

根據政府最新公布,每年以「近親轉讓」方式豁免繳付15%從價印花稅的個案達4,000多宗,佔港人買家比例約6%至8%。而在2021/2022年度(截止2022年2月底),近親轉讓個案暫錄得4,324宗,宗數屬3年新高,佔港人買家的6.51%。到底「近親轉讓」對置業人士有什麼好處?

「近親轉讓」是指直系親屬之間的物業轉讓,如父母與子女、配偶、兄弟姊妹等關係。而在該物業交易時,無論新買家是否已持有物業,只須按照「第二標準」即較低稅率繳交稅項。除了可豁免繳付「第一標準」即較高稅率的印花稅外,另一好處是賣家交易後可回復「首置」身份。大家都知道,香港「首置」身份彌足珍貴,因為除了同樣只需繳付「第二標準」從價印花稅外,「首置」人士的按揭成數、入息比率、壓力測試要求都較為寬鬆,上車亦相對容易。

早年不時有報導指部份知名藝人以「近親轉讓」方式轉讓物業,假設A先生打算將擁有100%業權,樓價估值為800萬元的物業轉讓給爸爸,由於轉讓至近親,該交易只需繳付「第二標準」稅率,即樓價的3.75%=30萬元的稅項;比起「第一標準」稅率,即樓價的15%=120萬元的稅項,節省90萬元或75%。

其後A先生若打算再購入一個1,100萬元的單位,原先如A先生持有其他物業,印花稅會以「第一標準」計算,即1,100萬元x15%=165萬元;若A先生沒有持有任何物業,稅率則以「第二標準」計算,即只需繳交1,100萬x3.75%=41.25萬元的印花稅,兩者相差123.75萬或75%。此外,如A先生為非「首置」,按揭成數最高為4成,首期需要660萬元;而「首置」買家則可申請按揭保險計劃,最高貸款金額最900萬元,即首期只需200萬元,節省了460萬元或近70%的首期開支。另一方面,如A先生持有其他物業,供款入息比率及壓力測試基準將下調一成至40%及50%;相反若A先生沒有持有任何物業,供款入息比率及壓力測試基準為50%及60%,如申請按揭保險計劃則為45%及55%。

「近親轉讓」好處既可慳印花稅外,即使3年內轉讓亦不需繳付「額外印花稅(SSD)」,更可不斷把物業轉讓至同一位直系親屬。而轉讓後更重獲「首置」名額,可以較低印花稅購入物業,減低置業的成本。不過,「近親轉讓」交易亦涉及律師費及其他雜費,要考慮節省的稅務成本是否真的划算。此外,買家亦要考慮物業估價、自身入息及重新計算SSD等問題。

撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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