與3月初的劇烈波動相比，過去數周中國股市的表現相對平靜，部份原因是早前市場因清明假期而休市，傳統上這也是家庭聚會一起春遊的日子。然而，由於近來中國爆發新一波疫情，多達23個城市處於完全或部份封城狀態，約全國佔總人口的14%，因此出行活動也降至最低。
我們目前正面對「經濟數據偏冷、但經濟政策偏暖」的局面，預計在今年第二季，當局將會推出更多促進經濟增長的措施，包括減息和財政政策等。宏觀經濟走弱，一些以往不受歡迎的價值股迎來了相對優異的表現，而增長股的盈利前景仍面臨眾多不明朗因素。筆者預期這種不確定的環境會持續至經濟企穩為止。而在這一輪的板塊輪替中，內地房地產行業明顯反彈，今年以來中證全指房地產指數的表現更優於大市約25%。
對樓市鷹派立場未改
經歷了2021年下半年的大幅下滑後，內房銷情有回穩跡象。在多項政策措施支持下，今年首兩個月的房地產銷量重回2018年的水平。筆者相信，政府的近期目標，是防止市場信心進一步惡化、並防止經濟硬着陸。但是，是次房地產的復蘇不會好像以往數個周期般持續下去。事實上，在未來幾年中國的建屋量似乎有可能一直下降。
自2016年以來，政府一直高舉「房子是用來住的，不是用來炒的」的旗號。儘管當局最近採取了一些措施來緩解房地產下跌，但針對投機的鷹派立場並沒有改變。這是因為內地發展商的「高債務、高槓桿、高周轉」的模式並不可持續。
在中國，高達80％至90%的新屋是在完成興建之前就已售出，這種模式是中國樓市異常結構的結果。發展商在建築取得一些進展前，並不能開始預售房屋，因此需要大量借貸來支付建設過程的初期階段，形成高債務及高槓桿。到了預售期，他們就可以使用置業人士的首期付款來支付建設費用。因此，發展商最賺錢的經營方式，是不斷啟動新項目，利用銷售額來融資借錢，從而啟動下一個項目，形成了高周轉率的特性。
展望未來，一旦市場企穩，我們預計房地產行業將會繼續進行重組，當局將要求發展商採用較低槓桿率的商業模式、並接受較低的增長，這種方式可以減輕潛在的系統性風險。
安聯投資基金經理黃瑞麒
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