滙都II劈價24%跑輸大市 ⁉️ 周末賣樓「要錢唔要貨」｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】滙都II劈價24%跑輸大市 ⁉️周末賣樓「要錢唔要貨」
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泛海國際旗下的洪水橋滙都II推出首批81伙，都將於本周六發售，全數位於第6座，涵蓋1房至3房，實用面積299至535平方呎，折實售價309.6萬至562萬元，呎價9528至12584元。由於樓盤處於數面環樓的格局，不同方位的景觀也沒有太大差距，因此同層單位的呎價都沒有太大分野，整體平均呎價10418元，較第一期平24%，減價的幅度都比同期大市約16%跌幅更高，明顯反映發展商的心態「要錢唔要貨」；另外估計都要靠新一期，以低價造勢，才可以逐步推動第一期的成交；回顧上一期的銷售，現時只是售出約408伙，佔全期約65%，假設第二期銷量好，對於上期餘貨銷售也有幫助。此外上星期也跟大家簡單分析過，其實第二期的景觀整體都比第一期遜色，變相開價除了要考慮樓市下滑的因素，景觀上都要扣分。泛海國際執行董事關堡林表示由於滙都I和II位置不同，呎價不能直接做比較，指今批的價錢是「直逼居屋價」，又指項目有加價空間，但將來加價條件有多大呢？先對比洪水橋三年前首次推出的#LYOS，首批均價逾1.5萬元，比滙都II貴達33%，項目於今年年中則曾經大劈價3成，現時已售出單位的呎價，最低約1.36萬元，都比滙都略貴。再對比樓盤附近一些年輕屋苑的二手成交呎價，滙都II現時則算是以市價推盤，整體都是約9000至1萬元的水平，估計滙都未來的加價幅度，最多只有約10%至20%的調整空間。
一手市場另一焦點就是英皇道的101 KINGS ROAD，一周內連環推出5張價單，合共157伙，同樣定於本周六進行首輪銷售，盡推已開價的所有單位，全數單位的折實價由488萬至1187萬元，幾張價單均價前後加價約24%，不過因為愈新推出的價單，整體樓層愈高，因此將差價拉遠。對比價單5號的23樓J室及首張價單的12樓J室，相差9層，23樓J室貴約8.5%，平均每高一層加價1%，都是合理的價格調整幅度。項目日前也透過招標成功售出一伙，為21樓C室，568平方呎的3房戶，成交價1590.4萬元，呎價約28000元。
現時估算新盤的承接力，而且能否吸引投資者入市放租，租務回報都是重要的考慮因素。中原地產統計9月租金回報率為3.47%，按月升0.04%，創逾12年半新高。代理追蹤的138個屋苑當中，有22個屋苑租金回報率達4厘以上，其中九龍灣得寶花園租金回報率升至5.16%，是12年來首次有屋苑，回報率突破5厘水平。不過綜觀統計中回報高的屋苑，不乏樓齡超過30年的市區盤，或配套純熟的傳統大型屋苑；樓價偏低，加上具地理優勢，因此更容易跑出。新盤則可以參考THE HOLBORN，最近一宗租務成交，呎租達65元，A座低層5室，255平方呎1房戶，月租1.65萬元，業主於2024年3月以約546.2萬元入市，租金回報逾3.6厘。陸續收樓的天水圍YOHO WEST，最新租出第3B座高層B5室，實用面積408平方呎的2房戶，月租15000元，平均呎租36.8元，業主是於2023年12月以494萬元買入單位，現享租金回報約3.6厘，恰巧也比平均回報率略高。但業主放租時都要留意，投資支出其實還包括管理費、雜費等，現時新盤的平均管理費，約每呎5元的水平。
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