有銀行3個內兩次加最優惠利率(P),供樓的業主可能會為按揭貸款利息不斷上升而感到非常頭痛,但另一方面,銀行的存款利息亦節節上升,甚至有銀行推出逾5厘的高息定期存款計劃,與按息有約2厘的息差,讓業主有套利的機會。
假設業主將一幢500萬元的物業重按,以資產審查方式借到200萬元,以按息2.875%、還款期20年計算,初期月利息支出約4,800元,兩年的總利息開支則是約11元。
當業主將這貸款全部投入銀行作定期存款,以目前銀行的最高年利率5.1%計算,兩年利息就有近21萬元,扣除約11萬元的按揭利息支出,餘下的約10萬元業主就袋袋平安。另外,重按業主亦享有現金回贈,扣除數千元的轉按律師費,仍然綽綽有餘。
除了以物業重按套取資,坊間亦有一些私人貸款,收取的利率更低,同樣可以賺息差。不過要留意,無論是物業重按或私人貸款,把資金放入定期存款戶口後就會被鎖死至少一年,而且私人貸款的還款期較短,每期的還款額動輒數萬元,因此客戶需要準備好每月的還款資金,避免斷供而遭罰息。
借私貸或影響按揭壓測
另外一個需要考慮的要點是,一旦借了私貸,或會窒礙置業按揭,銀行在計算按揭貸款人的每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試,都需要將私貸的還款額計算在內,除非事主有超高收入,否則難以通過DTI及壓測。惟亦有銀行會接受還款期數剩餘3期以內的私貸,並將其每月還款額剔除出DTI及壓力測試,按揭貸款人可以嘗試向不同銀行申請,並計好時間drawdown。
部份銀行經環聯(TU)查到申請人有私貸,有可能要求申請人先還款,才會發放按揭貸款。而一旦要提早還款,除了可能需要支付餘額的利息,以及額外罰息,變相令全期利息大增。
而還款後需時約1個月,TU才會反映最新的債務狀況,銀行則需要貸款人自行呈交找數的證明,故按揭申請人要謹記保留有關清還私貸的單據,否則又可能會延誤申請。
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