香港樓價過去兩年跌2成，財爺撤辣後樓價曾反彈卻僅如曇花一現，近日二手樓市成交再度漸變一潭死水，加上內地樓市復蘇緩慢，喜歡購買「磚頭」的香港中產家庭及高薪一族，究竟現時投資全球哪兒的物業升值潛力最好？如何才能極速獲利及致富？
誠然，如何能藉置業極速致富屬百富萬翁級數的大難題，不過若把問題簡化至哪地區物業升值潛力較高，那麼在考慮全球物業投資者的資金流向（豪宅樓價）、國家經濟前景、貨幣及政治穩定性等重大因素後，中東阿聯酋乃全球最受注意的地區之一。尤其是屬於港人中東熱門旅遊地點的杜拜，其豪宅樓價過去2年暴升逾6成，加上陸續有富人及專才移居當地，料它在未來日子，仍有可能是全球豪宅以至普通住宅物業市場升值潛力最高的國家之一。
Photo from 萊坊《財富報告》2024
根據萊坊2024年《財富報告》內的「萊坊主要國際住宅指數（PIRI）」所追蹤的全球100大城市豪宅物業市場，去年有80個城市的豪宅樓價持平或上升，顯示美國加息潮引起的全球物業價格跌浪，似正走向尾聲。
【杜拜豪宅樓價2年間大漲逾6成】
若根據2022及2023兩個年度的《財富報告》數據去計算，全球豪宅樓價升值幅度總冠軍是中東阿聯酋的杜拜。因為杜拜豪宅樓價在2022年已狂漲44.2%成全球第一，在2023年再升15.9%排全球第二，故2年之間累計總升幅達67%，屬全球最高。
此外，有報道指除了豪宅市場暢旺，杜拜在2023年整體樓價升幅亦達20%至25%，同樣在全球主要大城市之中排第1位。一個國際城市的豪宅及普通物業價格若同樣持續上升，往往反映了無論是當地還是環球資金均選擇流入樓市，故杜拜其樓價未來繼續升值的潛力備受重視。
阿聯酋其他酋長國（如阿布扎比）近年樓市亦興旺，因中東投資資金活躍。萊坊《財富報告》調查顯示中東的最高收入一群，有23%有意於今年內再買樓，這「有意再置業比率」在全球不同地區中屬第三高，僅次於北美及非洲。
【倫敦、溫哥華等港人熱門移民城市表現較弱】
不過，港人若希望藉投資海外豪宅（或普通住宅）致富，傳統移民熱門外國大城市的樓價表現卻令人失望。以豪宅為例，英國倫敦豪宅樓價去年不升反跌2.1%，表現欠佳，與香港一樣在全球百大城市之中僅排第89位。在港人熱門移民地之中，溫哥華表現算是較好，豪宅樓價去年顯著反彈6.7%，全球排第15， 但亦未能收復2022年7.4%樓價跌幅的失地。
【中東杜拜升值潛力大 中國上海也有反彈趨勢】
此外，雖然中、港經濟復蘇緩慢，但若以豪宅樓價升幅作為投資者資金流向的風向標，中國樓價反彈的機會看似遠高於香港。其中最值得留意的是上海市，因為上海豪宅樓價繼前年逆市上升2.8%後，去年再升8.6%，在全球百大城市中排第9位，亦是中國排名最高的城市，反映大量資金湧入有關市場。深圳及廣州的豪宅樓價去年亦分別上升5.4%及1.6%，遠優勝於去年豪宅樓格下跌2.1%的香港（排第89位）。
Photo from BusinessFocus
【杜拜零薪俸稅及黃金簽證吸引大量富豪及人才】
有分析認為，阿聯酋特別是杜拜樓價近年持續上升，背後受到很多有利因素支持。首先是阿聯酋是產油國，近年受惠於油價大升，令國家收入大增；其次是杜拜等阿聯酋酋長國積極維持「零薪俸稅」及推動「黃金簽證」移居計劃以吸引人才。只要外國人證實是當地需要的專業人士，又或是在當地買入價值至少200萬迪拉姆的房產（約426萬港元），即可獲得十年期的黃金簽證，即能長期居留於當地，這些專才或富豪的湧入後，必然會找地方住，自然會刺激到物業市道上揚。
【阿聯酋貨幣幣值與美元掛鈎 買樓保值更有保障】
此外，阿聯酋如杜拜政治俱極穩定，並實行類似聯匯制度，保證其官方貨幣迪拉姆的幣值與美元掛鈎，這均有利吸引國際投資者入市，因為毋須擔心物業所在國家因金融風暴致貨幣大貶值，令海外物業投資血本無歸。
以港人最愛前往旅遊的日本東京為例，雖然其豪宅樓價前年曾勁升22.8%，但去年當地樓價隨即下調0.5%。此外，即使東京樓價表面上升，但樓價的升值卻因日圓匯率顯著下跌而遭大幅蠶食，甚至可能令賬面出現虧蝕。反觀若港人在有聯繫匯率保障的中東阿聯酋國家如杜拜置業，則毋須承擔上述的匯率下跌風險。
最後，杜拜實行「零入息稅」，在當地買賣物業獲利，毋須付增值稅或其他稅項，這均為杜拜物業近年廣泛受到外國包括香港投資者歡迎的原因。
Text by BusinessFocus Editorial
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