【向世界錢進】買樓博倍賺　澳英點揀好？

對普羅大眾而言，置業可能是一生中最重要的投資，只要把握好時機，不少人可透過買樓而累積一筆不小的財富。究竟物業價格一般要花多長時間才可翻倍？哪些地區的樓價最快跑出？有外國研究機構對澳洲和英國的樓市進行相關分析。

⚫澳洲獨立屋平均需15年霍巴特最快

房地產數據分析機構PropTrack的研究顯示，截至2023年5月，澳洲獨立屋中位數價格翻倍所需的平均時間是15.4年，分層單位所需的平均時間是17.8年。而澳洲樓價翻倍速度最快的城市是塔斯馬尼亞首府城市霍巴特，最慢是西澳的珀斯。

該機構指，儘管新冠疫情爆發期間，澳洲樓價大漲約三成，但整體樓價翻一番所需時間仍慢於2000年代初期。當年澳洲整體樓價約在10年內可翻一番，儘管現時個別地區仍可做到，但整體樓價在10年內翻倍已不復存在，反映隨着近年住屋成本上升，樓價增幅無可避免地下降。

數據顯示，霍巴特樓價翻倍速度最快，獨立屋中位數價格平均只需6.8年漲一倍，最新升抵72萬澳元(約385萬港元)；分層單位樓價平均用7.8年翻倍，最新升至54.5萬澳元(約291萬港元)。

就獨立屋而言，樓價翻倍第二快的澳洲城市是悉尼。雖然當地樓價繼續冠絕全澳洲，但當地獨立屋中位數價格從64.8萬澳元(約346萬港元)翻倍到目前的130.8萬澳元(約699萬港元)，僅用9.6年。翻倍時間緊隨其後的墨爾本、阿德萊德、布里斯班，各用上13.1年、15.1年和15.6年。

分層單位方面，樓價翻倍速度第二快的城市是墨爾本，平均用16.5年，排第三及第四位的阿德萊德和悉尼，分別要花16.8年和17.3年。

至於樓價翻一番速度最慢的珀斯，獨立屋價格翻倍平均需17.8年，分層單位平均需19.2年。

樓價和息口走勢，加上經濟和人口變化等因素，將影響未來樓價再翻倍所需的時間。分析指，未來數月澳洲央行很可能進一步加息，儘管這將加重潛在買家的置業負擔，但物業放盤持續短缺且需求維持熾熱，料樓價升勢未止，尤以具發展潛力的大都市近郊地區有望跑贏整體平均。

⚫英國27分區要15載倫敦市中心跑出

英國房地產中介Hamptons International的報告顯示，在2008至2022年15年間，英國平均樓價累漲78%或138,840英鎊(約141萬港元)。

其中，英國首都倫敦是表現最好的地區，樓價期內累升103%，物業平均價格升至543,280英鎊(約553萬港元)。另一邊廂，英國東北地區是樓價升幅最慢地區，15年間僅漲32%至164,750英鎊(約167萬港元)。

倘進一步細看不同分區近15年的樓價表現，位於倫敦市中心的肯辛頓和切爾西區(Kensington and Chelsea)錄最顯著增長，平均樓價上漲614,480英鎊(約625萬港元)，達到最新的139萬英鎊(約1,415萬港元)。

以百分比計算，英國有27個分區的樓價自2008年以來至少翻了一番。倫敦東北部的沃爾瑟姆福里斯特區(Waltham Forest)以140%樓價升幅位居榜首，平均樓價升至306,450英鎊(約312萬港元)。緊隨其後的是同期樓價增長127%的劍橋(Cambridge)。

至於兩個倫敦行政區哈克尼(Hackney)和哈林蓋(Haringey)，受惠近年的大型活化和基建項目，樓價也急起直追，15年間分別累漲118%和117%。此外，蘇格蘭的設得蘭群島(Shetland Islands)和曼徹斯特的特拉福德(Trafford)，同期樓價亦分別錄115%和105%的升幅。

不過，要留意今輪樓市周期中，也有一個地區的樓價不升反跌。蘇格蘭的阿伯丁市(Aberdeen)受累北海能源行業低迷，樓市持續疲弱，當地平均樓價回落至14,170英鎊(約14萬港元)，比2008年下降9%。

另外，近年受新冠疫情等原因影響，獨立屋的樓價表現跑贏分層單位。自2008年至2022年，英國獨立屋平均價格累漲85%，至473,090英鎊(約481萬港元)；分層單位平均價格同期漲58%，至233,580英鎊(約237萬港元)。

後市展望方面，評級機構穆迪預警，英國通脹持續高企及貸款利率飆升，將導致當地整體樓市出現調整，未來兩年或累挫一成，並料該國經濟短期內陷入衰退。

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