香港樓價已由高位下跌近三成，港府去年10月中再次放寬非按保按揭成數，適逢美國去年3次減息，香港銀行都隨即跟減，供樓利率下調，增加首置人士的入市誘因。本文將整合申請按揭的流程、重點及需要注意的地方，以供打算趁機上車買家作參考！
成家立室是許多人的人生目標，雖然買樓對全世界任何國家及地區的人來說都是大負擔，不過對香港人尤其沉重。
瑞銀早前公布《全球房地產泡沫指數》，指出香港樓價已回落至2012年水平，惟中產人士仍需平均工作22年才能置業，遠高於區內主要競爭對手的新加坡，當地平均僅工作10年就能買樓。誠如上文所述，雖然港樓價已有一定跌幅，但最新報告仍反映港人需要不吃不喝多年，才能「慳出」一個屬於自己的「蝸居」。
供樓可揀P按或H按
為了減少首期支出，多數香港人不得不申請按揭才能上車，可算是置業計劃的重要部分。普遍來說，香港按揭計劃大致分為兩種，分別是最優惠利率按揭（P按）及拆息按揭（H按），上述兩種利率計劃均帶可變浮息，因為建基於不同準則去釐定供樓利率，浮動的頻繁程度亦有不同，詳述如下：
P按的「P」是最優惠利率（Prime rate），是銀行提供予重要或信用評價最高客戶的利率。香港銀行會隨一系列因素去決定自身的P，如資金、拆息水平、香港銀行體系結餘及經濟狀況等。
在聯繫匯率制度下，美國利率走勢是影響因素之一。就如去年美國3次減息，香港銀行都有跟隨下調最優惠利率共0.625厘。
H按較浮動設鎖息上限
不過，香港各銀行之間並沒有統一的最優惠利率，而是設立不同利率。目前，市面上大致分為兩種P，俗稱「細P」的利率現為5.25厘，「大P」普遍介乎5.5至5.625厘。這是因為滙豐、恒生及中銀香港的3大銀行具有資金優勢，因此使用「細P」，其他銀行則採用「大P」。當計算實際供樓利率時，會透過最優惠利率（P）減指定百分比得出，例如有銀行是P-1.75%，實際按息為3.5厘。
至於H按，是指銀行同業拆息（Hibor），原是各銀行之間的借貸息率，會低於對外的借貸利率。Hibor又是怎麼釐定呢？原來銀行公會在每個工作日，根據各大銀行對同業的拆息利率報價，取其平均值去訂當日的Hibor。當銀行計算H按時，普遍以一個月Hibor息率為準，再以Hibor加指定百分比得出實際供樓利率。
最近，各銀行的H按計劃大多為H+1.3%。因為H按利率相對浮動，銀行會為H按設立封頂息率，或稱鎖息上限，而鎖息上限通常以P減指定百分比為基準。目前市面上有銀行的鎖息上限為P-2%，即3.5厘。
那麼究竟哪一個按揭計劃比較着數？就H按而言，若然鎖息位與P按相同，自然是選擇H按。因為當Hibor下跌，H按利率會比P按利率低。若Hibor飆升，H按利率則有鎖息位保障，與P按利率一樣。換言之，H按利率只會有兩種情況，即等同或低於P按利率。
另就P按而言，若然P按息率比H按鎖息位低，加上Hibor利率高，H按利率長期處於鎖息位，那麼自然是P按有着數。
按證公司提供定息計劃
此外，因應近年利息飆升，市面上亦有提供定息計劃，為不喜歡供樓金額急遽波動的買家而設，不過，該計劃利率普遍高於銀行提供的P按及H按。以香港按揭證券有限公司提供的定息計劃為例，定息按揭10年期，利率為4.74厘；定息按揭15年期，利率為4.89厘；而定息按揭20年期，則為5.04厘。
上述利率數據均以截稿前為準，實際P按、H按及定息按揭利率仍以銀行或金融機構最新公布作準。
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●購買公居屋及舊樓注意事項
未補價二手居屋、綠置居及租置計劃單位，目前按揭還款期與私樓無異，已延長至最長30年，按揭擔保期由過去的25年（租置計劃）或30年，延長至50年，換言之，大批樓齡較大的居屋單位亦可受惠，令白居二及綠表買家的選擇大增。
綠表買家的居屋按揭成數高達樓價95%；白表買家的居屋按揭成數高達樓價90%；購買公屋按揭貸款額可達95%，甚至100%。
至於舊樓或唐樓，普遍來說，按揭成數與一般物業無異，非按保按揭成數為七成。若想借九成按揭，申請人必須符合首置條件，並且須有固定收入。
另外，因為舊樓及唐樓質素會影響按揭成數，若樓齡50年以下及有保養維修等，銀行及按揭保險公司批出高成數按揭的機會較高。反之，若質素欠佳、樓齡多過50年、有僭建等，都有機會被扣減按揭成數。
樓齡過高僭建等或拒批
如果申請七成或以下按揭，多數銀行以「75減樓齡」去釐定最高按揭年期，如樓齡逾45年，就未能申請最長30年還款期。例如舊樓樓齡為50年，最長按揭年期為「75-50」年，即25年。不過，也有個別銀行可以「80減樓齡」去釐定最高按揭年期。
值得留意的是，就算準業主入息沒有問題，按揭仍有機會因為樓齡過高、劏房僭建、違例結構性改動及更改地契用途而被拒批，因此，最好是買入前仔細檢查。上述資訊僅供參考，以有關機構公布作準，請向相關人士查詢。
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