美國聯儲局公布最新議息結果，加息0.75厘，自今年3月起美國開始加息以來，加息幅度合共已達3厘，而本港銀行今日亦正式調高最優惠利率0.125厘，自2018年9月後首次調高息率。而根據聯儲局最新的經濟預測「點陣圖」顯示，預期2022年全年加息共7次。

另一方面，隨著香港開始跟隨美國加息，香港金融管理局（金管局）9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。此項調整適用於所有物業按揭貸款，即時生效。

金管局解釋，考慮到美國聯邦儲備局自2022年3月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共3厘，面對資金成本上升，銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限，近日更將最優惠貸款利率上調，金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度，此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

大家要清楚一點，壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。金管局釐定壓測水平時，會參考目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平。

若果以500萬元樓價計算，以現時最優惠利率(P按)P-2.4厘，實際利率2.725厘，以30年還款期計算，每月供款2.03萬元左右，以供款佔入息比率(DTI)不超過50%，買家收入至少要4.06萬元。

入息要求降低10%

按照舊要求加息3厘壓力測試，買家收入至少要4.84萬元，但現時降至加息2厘壓力測試，入息要求降低10%或5,100元左右，至4.33萬元。

事實上，美國是次要加息的主因，是基於現時美國通脹持續高企。加上疫情以及外圍局勢緊張，對全球經濟造成重大困難以及不確定性，透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。

息口走勢只是影響樓市的其中一項因素。由於市場普遍對加息已有心理準備，加上業主入市前已通過壓力測試，除非本港加息步伐快、升幅急，否則對供樓的實則影響有限，相信普遍業主未會因加息而劈價求售。

同時，我們可以參考一下上一次「收水」程序，由2014年1月至10月歷時9個月後停止量化寬鬆，相信是次量化寬鬆規模將比以往更大更急。加上通脹以及其他經濟數據支持，如數月後通脹情況依然嚴峻，加息幅度或會再擴大，但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。

那麼，大家最關注的問題來了，到底香港的情況會變成點?按揭市場又會有何衝擊?

現階段而言，已有大型銀行調高最優惠利率0.125厘，即P按升至2.625厘，假設以樓價600萬元，承造9成按保(即借貸540萬元)，以30年按揭年期計算，每月供款(包括按揭保費)約22,774元，比起之前未加息前的P按2.5厘的約22,403元，增加約371元(或加約1.7%)。

供樓開支未有大增

若然未來美國息率持續調高，本港息口亦難免會進一步上調。假如未來本港再加息0.125厘，屆時P按亦將會進一步調高至2.75厘，屆時每月供款(包括按揭保費)將升至約23,147元，較原先(2.5厘)增加約744元(或加約3.3%)。

另值得留意的是，未來樓價走勢將視乎政府的防疫及樓市政策。若能盡快落實完全免檢疫通關，對本港經濟及樓市絕對是一大利好支持，屆時樓價將會回穩。與此同時，「第二十次全國人民大表大會」將於10月舉行，屆時或有望落實更多刺激內地經濟政策，對本港經濟絕對是一大利好。

然而，儘管調低壓測要求，金管局仍忠告市民須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升，市民作置業、投資和借貸決定前，必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。