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FI專欄|香港回歸祖國25週年 樓市再邁向新高峰|布少明

FI專欄|香港回歸祖國25週年 樓市再邁向新高峰|布少明

日前是香港回歸祖國 25周年的日子,在這25年期間,香港樓市經歷房屋政策變遷及內外因素衝擊,如「SARS」、「金融海嘯」等大小事件,樓價一度大上大落。直至近年更受新冠肺炎疫情打擊,可謂歷盡顛簸,但至今依然屹立不倒,並在每一次低谷中「浴火重生」,穩步回勇,邁向另一高峰,「美聯樓價指數」迄今,較回歸前上升近7成。

樓價以外,回歸以來本港住宅物業註冊量,同樣受不同房屋政策及內外因素左右,同步經歷高高低低。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,以回歸年計(即以每年7月至翌年6月計算),回歸25年來二手住宅註冊量共錄約160萬宗,當中有3年,交投宗數超過10萬宗,惟期間亦有3年宗數不足4萬宗,表現非常參差。

我們可由歷史數據中看出,二手註冊宗數偏低的年份,主要集中在近十年。自回歸第十五年(11/12年)至今的11個年頭,平均每年僅錄約4.77萬宗交投,較03/04至10/11的8年間,平均每年約9.17萬宗大跌約48%,其中 15/16年二手住宅註冊量更低見約3.2萬宗。

箇中原因不難理解,明顯是由於政府實施多項收緊按揭措施,以及3D辣招壓抑置業需求所致。值得一提的是,在收緊按揭及辣招下,二手交投大幅縮減,惟樓價仍持續向上,即出現所謂「乾升」的情況。

幸而,「林鄭PLAN」放寬按保的推出,回歸第二十四年(20/21年)二手住宅物業宗數得以回升至近5.8萬宗水平,創9年新高。至於進一步放寬按保的「波叔PLAN」,有助重啟換樓鏈,但在疫情影響下,其效應尚未完全發揮。

隨著政府新班子正式上場,相信將延續寬鬆房策,一旦疫情受控,中港重新通關只是時間問題,「波叔PLAN」威力將全面發揮,交投有望再升,二手住宅成交或回升到6.6萬宗的較正常水平。

展望下半年,受制疫情及尚未通關的問題,預期下半年一、二手交量雖然反彈但力度有限,料下半年一手錄約1.02萬宗成交,較上半年升逾1倍;全年計錄得約1.5萬宗;至於下半年二手成交量料錄約2.7萬宗,較上半年升近29%,全年將錄約4.8萬宗。樓價方面,估計下半年在成交回升的帶動下,有望「價量齊升」,相信在未通關前,全年樓價仍升約5%。

現時市場利好因素明顯影響力強於利淡因素,樓市正處於整固及蓄勢向上之勢,相信樓市及樓價有望在回歸25週年後再創新高,步向另一榮景。

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