壓低補價 爭取回升周期豐厚利潤【老樓專欄】

去年樓市持續下行，令發展商補地價意慾下降。根據地政總署數字，累計2023年全年，補地價金額僅涉約197.61億元，較2022年全年約414.8億元，按年跌約52%，並創2020年後、3年新低。值得留意的是，2021及2022年連續兩年補地價金額均突破400億元，當中2021年所錄的448.98億元更屬有紀錄以來的歷史高位，而2022年所錄的金額則屬歷年次高水平。

早前連環流標之謎，有傳言發展商合謀不投地，一說土地價格乃成本之母，佔去發展一半或以上，碰上市道低迷，發展物業基無利潤可言，故此在控制土地成本上乃最關鍵，若果高價投地等於自殺、市價投地乃慢性自殺、低價投地萬全之策。老樓也認為，樓價高企時，高地價乃無可厚非，單靠鐵路地和重建地不足以有更大利潤，何況港鐵和市建局分薄賣樓利潤，這年代沒有發展商做高成本、低利潤的生意，年前更有發展商認為代理商亦不斷蠶食賣樓利潤，曾不代由代理改由自組銷售隊以保障利潤、甚至削減佣金等構想，也代表了發展地皮厚利不再，找緊時機把利潤回收底下。

香港去年前公開招標僅賣出三份之一的土地，流標率創新高。業界指融資和建設成本上升，阻礙房地產開發商拿地意願，加上開發商不確定5年後住宅價格是否上漲到足以獲利的狀態，令房企躊躇不前。土拍市場低迷打擊港府財政收入。截至今年3月的會計年度，香港售地收入預算僅121億元，僅約港府目標的14%。比起2017會計年度，香港售地收入達到1,650億港元峰值，不可同日而語。

既然不高價投地，收購舊樓成本也不低，故在增加土地資源上唯一途徑便從農地入手，傳統四大發展商中，以恒地現時持有新界農地最多，達約4,500萬平方呎，亦是全港最多農地儲備的發展商，數量幾乎是新地及新世界持有的農地總和，新地農地儲備有約3,200萬平方呎，而新世界則有約1637萬平方呎。至於與長實持有約1,000萬平方呎農地相比，恒地數量更是其數倍，換而之，恒地未來最能受惠擴展標準化補地價政策適用範圍，至新發展區以外新界農地。

日前便傳出銳意發展的北部都會區，古洞北/粉嶺北原址換地，地政總署近日向6幅申請換地的發展商，發出補地價建議，每呎補地價約2,600元，涉及總金額約130多億元。古洞北/粉嶺北原址換地目前有7宗申請進入商討補地階段，其中6宗由於發展商認為地政總署所定的標準金額補地價屬於偏高，故沒有採用相關措施，反而沿用傳統方式進行補地價。有報道指，地政總署新近批出上述6幅地皮最新補地價數字，每呎樓面補地價約2,600元，較古洞北及粉嶺北的標準金額補地價水平分別每呎3,716元及3,484元，分別低約30%及25%。看來發展商不積極投地之後，將精力集中精力壓低補地價身上，以求低成本補價，爭取樓市周期回升可帶來更豐厚的利潤，那便看政府的底線了。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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