誠哥的長實（1113）旗下樓盤未必是質素最佳，但每次推出的大型新盤都必定成為全城焦點，近日油塘親海駅II開售，呎價最平13,000多元，折實平均呎價14,997元，為近7年首批折實呎價最低市區新盤，不要以為長實只是拿小量單位平售博宣傳，現實是其後多次加推都未見加價，難怪首輪開售626伙共收逾3.8萬票，膺全港新盤歷來票王，超額認購近60倍，貫徹長實一向平來平去、貴來貴去的做法。
的而且確，長實今次真是向市場拋出一個深水炸彈，市區新盤最平呎價13,800幾元，全城即時覺得樓市冰封，雖然樓盤所在地不是港鐵站上蓋，但油塘都算九龍區，絕對不是新界樓之流，長實之所以能做到平均呎價15,000元也不用，全因集團於2019年以22.103億元完成補地價時，樓面補地價僅為5,283元。
經常強調要貨如輪轉的長實一向都貫徹平來平去、貴來貴去，揀些好靚的地點，但只花一般的建築費去起個樓盤出來，務求可以賣平些，去貨為上，而長實確不會好似新地（016）般賣樓有溢價，相反他們會以低於市價出售，一切以平為準，並無品牌效應的溢利。
翻查紀錄，長實以往劈價眼光的確不俗，1998年長實於淡市中劈價推售青衣站上蓋的盈翠半島，結果兩度創下即日內全部售罄千多個單位的佳話，之後的十幾個月，樓市算是平穩，但2000年中開始重啟跌浪，要去到2003年8月才算見底，而當時的中原指數是31.77，與97年的102.93比較，累跌近七成！
今次親海駅II的定價，不止平過同區二手樓，就連居屋客也吸引到，據長實營業部首席經理郭子威說，親海駅II入票人士中，資助房屋客佔了兩成，我預期首輪開售成績理想，但始終樓市剛剛進入跌市轉角位，即使是自住，如果未上車的市民不應入市，除非真是堅低水。
即使自己已有一層樓自住，我亦不建議因為想賺樓價差而沽樓，因為政府剛放寬高成數按揭，1,500萬元樓可造七成按揭，在今日個個都劈價的市況下，放售估價1,500萬元的樓都未必賣到1,200萬元，倒不如將層樓去做轉按，反正轉出來的錢與直接放售套現的金額差不多。
呂宇健
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註：專欄作家言論不代表本網立場
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