【2024樓市年結】樓市崩跌 撤辣減息無效❗️ 樓價重回8年前水平 未來如何破局❓

【2024年結】樓市崩跌 撤辣減息無效❗️ 樓價重回8年前水平 未來如何破局❓
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2024年香港樓市經歷了兩個關鍵的政策轉捩點，分別是撤辣和減息；年初專家寄望靠這兩項政策救市，但不單沒有用，全年樓價還下跌超過6%，由7年的低位倒退到8年前的水平；歸根究底，問題都是經濟環境不理想，甚至有政界人士指出，現時的情況，比2003年沙士更加惡劣。
先看看撤辣效果，這個市場千呼萬喚的政策轉變成功帶動住宅交投量飆升，緊接推出的數個新盤，首一兩輪銷售都很快沽清，不過問題是「旺量不旺價」，因為發展商近年囤積了不少一手餘貨。舉例餘貨量最多的啟德前跑道區，於2021年推出首個新盤維港1號，至近期最新推出的DOUBLE COAST I，首批價錢已經下調約22%，但是大部分屋苑也難以散貨，可以預視未來還要繼續減價。而準買家心態也逐漸改變，有預感會「遲買愈平」，覺得現時價錢未夠吸引，因此選擇繼續觀望。
減價的風氣全年未止，儘管美國於2024年連續減息3次，香港銀行最新P按調低至5.25厘，但交投量依然未有明顯起色，距離撤辣後的高位仍有一段距離，以撤辣後推出的Blue Coast為例，當時反應熱烈，即日售出97%單位，然而減息後推出的Blue Coast II明顯銷售無力，只售出約75%單位。發展商眼見減價也不是維持吸引力的辦法，所以年尾寧可提早放年假，放慢推盤步伐，11月中下旬開始近乎沒有全新盤開售和開價，全年一手成交量未到12月基本上都已經可以結算。
二手表現又如何？現時用接近十年前的樓價，就可以買到全新盤，迫使二手小業主也要跟著減價賣樓，今年的二手買賣約三成需要蝕讓，維持近15年的高位。有樓在手的業主最憂愁，今年第三季負資產數字升至近21年的新高，有達4.07萬宗，若計及發展商二按和財務公司按揭，負資產宗數料已達10萬宗水平。
再追蹤20個大型屋苑單位估值，由年初至年尾，只有沙田第一城逆市升2%，其餘全線下跌，跌勢最厲害為得寶花園，跌價逾15%、其次為麗港城，跌價8%。如果樓價再下調跌至另一個比較嚴重的情況，即再多跌10%，測量師估價負資產宗數可升至十五萬宗水平。
今年另一項轉變，是大幅度放寬住宅物業按揭成數上限，金管局2月率先放寬3000萬元或以下的自住物業，可以借最多七成；10月直接統一所有價位物業，最高成數都是七成，但實際受惠物業有限，因為1500萬元或以下的物業，由2023年中旬開始已經可以借七成，而1500萬至3000萬元的類別，也早已可借六成，變相政策效用都有限。由金管局每月公布的新申請貸款個案就能反映政策效用不大，2024年整體少於2023年，甚至與2021年高位相差達2至3倍。
措施三管齊下，樓價依然有跌無升，所謂「藤㨢瓜瓜㨢藤」，發展商減價賣樓隨時無法收回成本，還哪有時間和心力投地呢？今個財政年度首三季只是賣出3幅住宅用地，截至10月底，政府賣地收入只得約37億元，財爺都預視到今年財赤會有過千億，比預算高一倍有多。
未來一年都是救市關鍵的一年，測量師指出，樓價上升條件是發展商的新盤庫存量，下降至正常水平；另外，也要視乎美國候任總統特朗普上任後的政策，會否令減息步伐減慢，繼而令樓價繼續受壓。
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