銀主盤量增 入市留意3個小貼士【張顥曦專欄】

今年市場上銀主盤的滾存數量有上升的趨勢，而臨近年尾，多個銀主盤逐漸在市場放售，而且定價亦十分吸引，日前有報導指梅窩有銀主盤低於市價5成沽出，旋即引來網絡熱議。不少人或會趁現時樓市下調時於銀主盤市場「尋寶」，而購買銀主盤有什麼需要注意？

購買銀主盤最重要留意樓契是否齊全，因會直接影響銀行會否批出按揭，如物業出現僭建、遺失樓契或業權問題等，銀行有機會拒批按揭。建議看中心儀銀主盤時先問地產代理，或到土地註冊處進行「查冊」，了解單位的過往買賣、物業有否涉及業權轇轕及任何物業改動問題等。就以上述梅窩銀主盤新聞為例，由於單位無契屬於無契樓，銀行大多數不會批出按揭，在必買必賣條款下，買家或需要一次過付清所有樓價。

此外，銀主盤成交期一般為45天，部分情況可長達3個月。如購買的單位樓契齊全及質素良好，加上買家已準備充足文件，一般都可跟足程序申請按揭。如想承造高成數按揭亦可透過按揭保險申請，樓價1,000萬元以下的物業最高可承造9成按揭，建議申請高成數按揭的買家在購入銀主盤後便要開始著手處理按揭申請。

另外，由於銀主盤因業主無力償還債務以至被銀行收樓，一般已空置一段時間，期間單位可能出現失修問題，買家要預留較多資金裝修，建議預約睇樓時，需仔細留意銀主盤單位的現狀，並估計是否需要花一筆維修費用。雜項方面亦須留神，假若前業主沒有繳付管理費或樓宇維修費用一段時間，基於大廈公契條款，業主有責任繳付相關的費用，這筆費用或將轉嫁至新買家身上。如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。

每個銀主盤的背景均迥然不同，準買家入市前應先做足功課，並預留足夠的資金應對突發狀況。如有任何疑問或需要，亦可尋找大型專業按揭轉介公司協助處理。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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