本周有兩個全新樓盤接力，有價錢折讓仍然有一定的捧場客，以現價賣樓已反映出樓花期後的溢價並不會出現太多，故有買家搏一搏，賭未來兩年樓市有好轉，正所謂「有人辭官歸故里、有人漏夜趕科場」，正好反映有人看好也有有看淡的自由市場的作用。
日前聽了一個電台節目，其中一名證券界分析師指，在樓花期內發展商訂價反映他們看後市的睇法，旺市時通常有一成至兩成的溢價，反映他們看好後市，故夠膽以高於現樓價開出，透過低首期和高按揭來滿足想上車的買家，特別是手上未夠首期的上車客。
目前可預售30個月內的樓花，他認為不少遠樓花期的新盤也急於推售，個人估計也是與市況有關，雖然目前大部份發展商的資本充足、負債率並不高，但手持多點現金作儲備可以理解，一方面沒有資金壓力，另方面亦要儲定子彈以投地，況且目前地價亦沒有太大的跌幅，與樓價走勢不同，這與供應上仍有失衡現象，尤其是手上有大塊農地需要改劃的發展商們，以爭取時間來換地，以免他日地價要更高，所以把手上積壓的樓盤首先套現後再作新部署。
有學者便道出箇中原因，首先對於發展商而言，30個月相當於兩年半時間，只要計劃中的物業，能夠在兩年半內完成，就可以申請成樓花出售，把利潤鎖定。如果在升市，這個措施絕不會影響樓市很大，因為在利潤極大化的前提下，除非發展商有現金需要，否則愈遲發售，樓價升得愈多，那麼利潤就愈大。發展商會傾向惜售。相反，如果發展商預期樓市將告下滑，那麼延長樓花期對他們便有利。
地政總署早前公布8月接獲6宗預售樓花同意書申請，涉3,341伙，較7月1,154伙增2,187伙或1.9倍，3個月最多，當中以新界區為主，據地政總署最新資料顯示，今年首8個月共14,641個單位獲批出預售樓花同意書，貼近去年全年14,659伙，不過，當中有11個項目迄今仍未推出，涉及7,311伙，佔今年批出預售單位約一半。其中作為新盤供應重鎮的九龍城啟德區，今年有4,087伙批出預售，其中未推出的新盤涉3,439伙，即佔已批預售但仍未推出的7,311伙近半。同時反映有發展商對後市抱審慎樂觀，並未急於出售。
老樓近日多睇樓盤和二手，發現氣氛明顯轉弱，但亦有準買家等機會，待「靚價」才會出手，最近認識的一名投資者，便坦言，最近向放盤的業主還價七折，即叫價1,000萬樓還價700萬元；樓價2,000萬元還價1,400萬元，還說若成交可以在兩星期至一個月完成交易，「業主梗係話唔得，我唔試價又點知唔得，業主要收水，我都要保障自己，把風險減至最少嘛！」
撰文：資深傳媒人劉兆昌
自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。
