香港啲地產股業績都公布得八八九九，睇盈利條面數，基本上間間都會賺少咗，差在少幾多啫。月頭都已經講公允值減值呢樣嘢，基本上間間同地產相關嘅公司都會中，而且過去呢半年，日日睇地產新聞都係呢度劈價，嗰度銀主盤破紀錄，公允值要Mark to market，舊年啲agent重喺度大吹特吹通關樓價會升，減息樓價會升，結果呢？咪造就舊年樓價高基數今年10米高台跳水跌落嚟，更甚者兩隻九倉系都搞到列帳純利條數要蝕錢。
業績係過去表現，但買股票係買將來，所以我哋要問嘅，地產股係咪可以沾手先？咁我哋要瞭解下以往點解樓價會升。你睇好多專家，都會同你講兩個原因，超低息同量化寬鬆，呢兩個原因當然有份，因為超低息係令你供樓成本下降，而量化寬鬆就令到貨幣供應量大增，令貨幣購買力下降，兩樣都會令物業資產價格上升。但另一個根本原因，就係香港樓有好大需求，唔止係本地人嘅居住需求，而且重有大量EXPATS居住需求，同埋大陸人嗰陣對香港身分證趨之若鶩，原因費事講啦，總之當時香港樓需求真係好大。
但而家高息環境，之前放個定存都保證4厘幾5厘，住宅租務回報如果你高位入貨，扣埋啲雜項成本可能得2厘？加上經濟唔得，裁員結業比比皆是，而家本地人買樓前都要諗過度過；加上當時全香港一齊玩極端防疫，真係好多外資頂唔順走咗；而家大陸人嚟香港莫講話買樓，買多少少嘢都計到盡，就連高才通，之前有調查都話兩成幾人落嚟無嘢做。可見需求方面無可避免比以前少。
同埋好多人寄望減息刺激樓價，但香港本身加息就無跟足美國，美國就算減息，香港銀行係咪即時跟減都唔知。而且美國如果真係要減息，亦都未必好事，因為某程度上等於佢哋經濟出問題。而家中國經濟唔算好，美國又唔掂嘅話，兩個最大經濟體都唔夠動力，對大家又係一件麻煩事。
講到咁，地產股好淡喎？又唔係嘅。地產股過去積咗好多老本，反而佢哋根基比好多香港上市行業都穩陣，而且市場嫌佢哋無大增長動力畀低PE，過去幾年一直跑輸大市，絕大部份地產股NAV都折讓，所以香港地產有泡沫都好，地產股真係無乜大泡沫。雖然佢哋有啲減派息保本保命，但佢哋估值同回報上比起好多板塊都尚算穩定。加上畀我係公司，都會趁大家覺得差嘅時間，盡早確認成本，推遲收入入帳，反正市場都預咗差。如果捱得過呢個寒冬，經濟回暖時公允值呢把雙刃劍隨時發揮返正面作用。重有之前吹到好勁嘅地產商債務問題，除咗個別實力差啲嘅發展商有流動性問題，畀人搞得最甘嘅發展商，之前咪一樣如常推盤。
不過，相信好多人睇完，又會話幫發展商洗白，喺現時香港，寫得衰先係講真話。總之呢篇文要表達嘅，係地產股唔會好好，但亦毋須唱到咁差。就連銀行都願意借錢畀啲大型發展商，債仔條數債主們往往最清楚。
金缸經
註：專欄作家言論不代表本網立場
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