美孚新邨作為香港的藍籌屋苑，交通便捷，社區配套完善，即使在市場低迷時期，仍然有不錯的成交量。然而，有意購買的客戶對於這個擁有半世紀歷史的屋苑感到擔憂，特別是申請按揭時是否能成功獲得最長30年的還款期。究竟原因是什麼？實際上是否存在特殊情況能夠成功批核30年按揭？經絡按揭將為您詳解。
美孚新邨按揭 | 同一屋苑不同樓齡的影響
根據目前銀行的按揭批核政策，最長按揭還款期為30年。大多數銀行會根據「75減」的原則來計算最長還款期，也就是說，樓齡超過45年的物業，最長還款年期可能低於30年。美孚新邨的99座樓宇建於1968年至1978年之間，樓齡介於46年至56年之間。如果按照「75減」的邏輯計算，1968年落成的美孚新邨，其最長還款期理論上僅能達到19年（75-56年），而1978年落成的單位，最長還款期則理論上可達29年。
美孚新邨期數入伙年份
第1期: 09/10/1968 - 31/07/1969
第2期: 07/09/1971 - 27/05/1972
第3期: 17/05/1972 - 09/07/1973
第4期: 01/11/1973 - 21/11/1974
第5期: 06/11/1972 - 27/07/1973
第6期: 22/02/1974 - 10/11/1976
第7期: 29/09/1976 - 23/03/1977
第8期: 03/05/1978 - 16/05/1978
資料來源：美聯物業
美孚新邨按揭 | 按揭還款年期的影響
按揭還款年期的長短對整個按揭計劃影響深遠，具體表現在以下幾個方面：
每月供款
還款年期越短，每月供款額就越高。例如，假設一個單位的樓價為600萬，按揭成數為70%。如果選擇30年的還款期，每月供款約為$20,355；而若將還款期縮短至20年，每月供款則會上升至$25,729。
入息要求
還款年期較長不僅會增加每月的供款，還會提高入息要求。在上述例子中，入息門檻將由$40,711提升至$51,457。
美孚新邨按揭 | 銀行酌情調整還款期
以上所述為銀行界的一般批核標準，但部分銀行提供「80減」樓齡的按揭計劃，因此某些美孚新邨的屋苑仍然有可能獲得30年的還款期。
影響按揭批核的因素
樓齡只是銀行在批核按揭時考量的其中一個因素。我們曾遇到許多案例，如果借款人的財務狀況良好，例如擁有穩定收入的公務員，且所購單位保養得宜，即便該單位樓齡較大，銀行仍有機會批准較長期的按揭計劃。
因此，在簽署臨約之前，建議潛在買家先聯絡按揭轉介公司，提供物業狀況及個人資料，讓按揭專員進行初步分析，以提高獲批的機會。
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