作者 | 昨辰，Jussi Askola
數據支持 | 勾股大數據（www.gogudata.com）
01 背景
俄烏的黑天鵝仍沒有結束，但從昨天的戰況以及歐美的態度來看，結局很難再有大的變數了：美英歐宣佈對俄羅斯新一輪嚴厲制裁，但未涉及能源行業和Swift，G7將設法確保全球能源市場的穩定性…簡單翻譯一下就是：我們缺油氣大宗，對你很看不慣，但又沒有辦法。
另外歐洲央行（Holzmann）昨天放鴿，表示俄烏衝突可能會推遲退出QE，也助推了美股的大反彈。通過對1990年以來6次美國參與的戰爭覆盤，也可以發現這不會改變整體牛熊的趨勢，更多是在關鍵事件節點的短期影響。那麼接下來，市場的關注焦點會繼續回到通脹與加息的主線。
伊拉克戰爭與標普500覆盤
來源：Wind，西部策略
俄烏局勢愈漸明朗的情況下，通脹的壓力有所緩解，但要注意的是，這並不會改變此前美聯儲的判斷。回顧上週“鷹王”布拉德的講話，其中有實質性預判的是下半年通脹仍有5%-5.2%，也就意味着和長期通脹目標差距超過300個基點，因此合適的做法是7月前將利率提高100個基點，以免拖到下半年處於不利情況。
昨晚美聯儲理事沃勒也表示了同樣的觀點，稱3月很有可能加息50個基點，傾向於不晚於7月開始縮表，這也是股指期貨轉跌的重要原因。所以，加息仍是鐵板釘釘的事，在這個邏輯線下，有一類資產可能被忽視了——REITs。
02 REITs
REIT，Real estate investmenttrust，即房地產投資信託，又稱房產信託/地產信託，是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。也就是大家一起湊錢買不動產，按參與份額獲得所購資產交易、租金與增值帶來的收益。這樣的好處顯而易見：降低了投資門檻，並增強了流動性（可在證券市場交易自己所持份額）。
REITs的特點是收入主要來自租金，因此比較穩定，而且REITs也必須將絕大部分的盈餘用作派息，這也是REITs的派息率遠高於市面一般股票的原因。投資多項不動產標的，也可起到分散風險的作用。最後，由於不動產的特性，也使得REITs在對抗通貨膨脹時相對有利。
今年開年以來，由於利率上升以及俄烏黑天鵝，REITs也跟着指數一起下跌，比如REITs的典型ETF：VNQ和標普500的走勢基本一模一樣。
VNQ與標普500走勢對比
來源：Seekingalpha
那麼這説明REITs在加息環境下表現不好嗎？情況可能恰恰相反——REITs在利率上升的信號出現時遭到拋售是普遍現象，因為市場認為在利率上升將損害REITs的盈利能力，並且降低其持有的房地產價值。這種信念往往非常強烈，以至於短期內自我強化。但實際上，這其中有些誤解。
在現實中，利率通常會因為經濟過熱和通脹上升而上升，而這兩者都對REITs相對有利。這也就解釋了為什麼REITs在過去的加息週期中實際上跑贏了標普500（而且不止一點）。
覆盤來看，REITs在加息後的12個月內平均產生17.4%的回報率，這幾乎是標普500回報率的兩倍：
過去20年加息週期中REITs和標普500表現對比
來源：Cohen & Steers
如上圖，在加息前12個月，REITs的平均回報率為11.4%，低於標普500的13.3%。但隨着時間推移，加息正式開啟後，REITs的表現逐步反超標普，並且有不斷擴大的趨勢。加息12個月後平均回報率達17.4% vs 標普500的9.7%。
在加息臨近的當下，REITs無疑是持倉組合的重要備選。