有記者致電訪問筆者，問題是：「汪生，為何近期市場上多了租客去買樓呢？」這個就是筆者最近撰文提及的問題核心，我回應：「因為近年實際按揭息口（約3.375厘的H按封頂息口）與租金回報率相差不遠的，不少租客基本上也是供得起樓的。」「低？香港不是加了息嗎？」加息的確是加重了原有的供樓負擔，但這只是事實的一部份，更多的事實就是銀行的存款利息亦可能同時增加。
我們更要將實際息口對比通脹、收租回報率及經濟增長，如果息口是和這些數字是相當接近的話，基本上息口是很「抵」的！過去半年，可以說是樓價最抵，息口亦是最「抵」的時候，因為住宅部份板塊的收租回報率曾經去到3.1%，而最平實際息口在加息之下，維持在3.5厘或以下，和筆者年輕的時候就算收租回報率有機會達到5厘也好，但是按揭息口在我大部份青春都是15厘以上渡過，即是以前租客要買樓是要租金再加一分息(10厘)去供樓的，也即是絕大多數的租客都供不起樓！
原來現在這麼幸福？無錯，在世道混亂之下，近兩個月很多人比較了其他國家之後紛紛覺得香港是幸福的，筆者執筆的時候，政府剛派發了消費券，我想說其實最近香港的現實環境是等同變相地每隔兩個月都派發消費券，第一個變相福利就是低通脹，香港是大都會但通脹只是1.7%，大家可以對比歐洲一些大城市。
在寒冬之下面對超過10%以上的通脹，這方面香港是天堂，但香港通脹低不是偶然，因為我們背靠祖國，很多影響通脹的資源其實都受到價格上的保護。另外，就算香港息口和美國掛勾的情形之下，我們的息口是嚴重滯後的，而這個滯後亦不是偶然的，除了因為香港的存款多而引致難以加P按(最優惠利率按揭)之外，而H按(銀行同業拆息按揭)亦是享受著平息，按揭息口甚至許多時比定期更低，其實香港政府是要面對套息活動的追擊並不斷付出代價的，我們在這個情形之下是享受著低息和匯率穩定。
另外，單以屯門、天水圍為例，樓價300萬元或以下的二手住宅放盤量約有50個，而500萬元或以下的二手住宅單位約900個，其中大部份也是兩房單位，這些都是25至34歲組別的年輕人人均入息中位數字(2.1萬元)，兩口子可以負擔到的樓價，兩口子合力透過每月儲蓄收入的3成約3年時間就可以儲到500萬的一成首期，收入既可以借到自住九成按揭並通過入息要求和壓力測試，這些都是北部都會區有充分基建的區域，但人們仍活在「年輕人買不起樓」的錯誤悲情中。
其實起碼用市場因素的角度來看，香港是一個極度幸福的地方。
撰文：祥益地產總裁汪敦敬
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