去年住宅樓價再升2.1% 2020年工商舖進入寒冬期 料成交約5000宗

經濟一週 更新於 01月20日22:52 • 發布於 01月22日00:39

本港政治形勢仍然動盪,2019年中原城市領先指數竟上升2.1%。然而,工商舖市場步入寒冬。有代理行指出,總計2019年全年,工商舖註冊買賣宗數只是約4,700宗,按年大跌近五成,創下自1996年有紀錄以來新低。展望2020年,相信整體工商舖市場成交量都只是可望回穩至5,000宗水平。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室、受訪者提供

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,總計2019年全年,工商舖註冊買賣宗數達4,672宗,按年大跌49.9%,創下自1996年有紀錄以來新低。 註冊金額約969.34億元,按年回落17.7%。 單計2019年12月,工商舖註冊宗數減少至227宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),亦創有紀錄以來新低,情況較2003年「沙士」及2008年金融海嘯時期更差。 按板塊劃分,商廈及舖位註冊宗數同樣創有紀錄以來歷史新低,分別錄964宗及1,121宗,金額則分別錄約332億及356億元。 2019年表現較佳的是工廈,全年錄得2,587宗註冊量,佔整體55.4%,涉及金額約281億元。

另一代理行中原(工商舖)資料顯示,2019年12月租務方面有約947宗成交,總金額約7,248萬元,宗數較11月下跌約14.37%,金額則保持平穩;按年減幅錄得約26.7%及35.85%。

買家入市審慎

中原(工商舖)董事總經理潘志明指出,全年計算,2019年該行總共錄得約4,800宗工商舖買賣個案。 累積總金額約1,217.08億元,對比2018年減少近一半,跌幅分別約48.7%及45.88%。 翻查資料,2003年「沙士」時期成交宗數約6,215宗,而2008年金融海嘯時期,便錄得約10,947宗成交,意味2019年工商舖市場投資氣氛,較前述兩個時期更為淡靜。

美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,事實上,在2019年下半年開始,本港政治事件持續發酵,正常商業活動受阻,香港經濟正式進入十年來首次技術性衰退。 由於大部分業主及買家持觀望態度,普遍入市審慎,令成交量步伐顯著放慢,全年計註冊宗數大減一半。 展望2020年,他則認為市場資金充裕,中、美兩國有望達成首階段貿易協議,若本港政治事件稍後逐漸平息,相信整體工商舖市場將可望回穩。 他分析指,本地政治事件及中美關係將會左右2020年的投資市場環境,但不論政治事件的發展如何,2020年初工商舖市場將會繼續下跌。

美聯工商舖行政總裁黃漢成

料出現先跌後穩格局

至於2020年中及下半年的走勢,他預期屆時政治事件影響料已經反映在工商舖價格之中。加上2019年下半年的基數較低,全球多國又繼續「放水」,相信成交量及租售價回穩。 甚至反彈的機會將增加,意味著2020年工商舖市場將迎來「先跌後穩」的格局。 該行預計,2020年全年的工商舖成交量,將回升逾5%,至約5,000宗的水平。

至於工、商、舖三個板塊之中,以工廈前景較為樂觀,全年租售價料持平,跑贏商廈及舖位。 相對於商廈及舖位,工廈市場在這方面受的影響會較低,前景看俏。 加上活化工廈政策2.0的推動, 2020年工廈市場將看高一線,表現預料為工商舖之中最好,而成交量及租售價更有望保持持平。 當中以觀塘區工廈前景看俏,除因為價格低水外,該區周邊發展成熟,而且交通配套充足。

此外,荃灣區工廈也值得留意, 2019年港珠澳大橋通車,方便廠家往返內地。 至於屯門區工廈,由於屯門至赤鱲角連接路預計於2020年全面通車,由屯門南前往機場及港珠澳大橋的車程只需要10分鐘即可到達,故上述區域前景不俗。 至於核心區舖租售價,美聯旺舖董事盧展豪指,展望2020年,舖位市場將受本港政治事件發展、人民幣匯價走勢、內地2019年下調奢侈品稅及中美關係進展影響。 他預計,商舖成交量將持平,但受到以上不明朗因素影響,商舖租售價將回落。 核心區方面,受內地訪港旅客人數大減所影響;加上社會運動多發生於核心區,因此預計2020年租售價將跌10%至15%。

至於非核心區,由於本地消費信心較快回復,預計租售價跌5%以內。 另外,2019年四核心區整體街舖空置率錄6.5%,按年升0.9個百分點,預計2020年繼續上升,料將升至8%至9%。

2019年住宅樓價再升2.1% 有種物業進入寒冬期

核心街舖租金最少跌15%

另一代理行萊坊則表示,在困難的營商環境下,零售商普遍對聖誕節和農曆新年假期的銷售持悲觀態度。很多商戶正要求業主提供租金減免。 由於零售業面臨前景嚴峻,預料2020年核心街舖店租金將最少下跌15%。 持續的社會動盪,以及市場前景不明朗影響,但很多企業正在接受並適應香港的現況,亦沒有出現企業撤離本港市場的跡象。 對於投資者及用家來說,或許2020年上半年都是入市的好機會,因為工商舖價格上升多年,適逢近期出現顯著調整,對用家來說,是買貨自用的良機。 對於投資者而言,若敢於大幅鋤價入市,待市場回穩時,回報相信會不俗。

商廈最慘情 全年租售價倒跌收場

2019年下半年受到本港政治事件及中美關係不穩影響,眾多工商物業之中,商廈表現是最慘烈的一群,全年租售價倒跌收場。 根據美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出,2019年甲廈及乙廈售價分別下跌6.1%及5.7%,而金鐘甲廈跌幅高達18%,屬全港最多。 事實上,2019年的商廈市場表現先穩後跌,下半年受到市況轉差影響,商廈租售價急跌,成交量也大幅下滑。

連同逾億元公司轉讓買賣個案在內,2019年全年商廈共錄得962宗買賣,按年挫53.9%,創1996年有紀錄以來的新低,成交額僅466.9億港元,按年跌59.9%。

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金鐘甲廈表現最差

按區域劃分,2019年多個商業核心區的租售價均「見紅」。 當中,金鐘甲廈2019年挫17.7%,最新平均呎價僅31,944元,是各區表現最差,重回2017年底水平。 至於上環甲廈全年也大挫16.7%,是全港第二差的地區,該兩區甲廈租金表現,同樣跑輸整體甲廈的5.7%跌幅。 金鐘及上環甲廈全年分別累跌14.6%及12.8%,分列全港跌幅首次名,租金重回2017年中水平。 展望2020年,該行認為,雖然市場仍會受到本地政治事件及失業率上升等因素困擾,而內地肺炎事件及中東關係趨緊張,都會影響市場氣氛,但投資者不宜對2020年商廈市場過分悲觀。 預料2020年甲廈租售價走勢將先跌後穩,當中售價全年只會跌約5%,租金料下跌約5%至8%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示,不少跨國企業現正面對減省成本的壓力;加上在目前社會及經濟環境不穩之下,租戶對於今年進行較大規模的擴充搬遷亦有保留。 若目前不明朗的情況持續,預料中區整體、中區超甲級寫字樓及九龍東的租金將有較大跌幅,達8%至13%。 惟市況不佳下,仍有不少藝人鍾情買工商物業。當中創作歌手藍奕邦及相關人士,2019年12月透過萬輝(香港)企業有限公司名義,以3,430萬元購入九龍灣南豐商業中心17樓12至15室,面積4,845方呎,呎價約7,080元。 原業主2011年以1,860萬元購入單位,持貨逾八年,賬面獲利1,570萬元或84%。 事實上,藍奕邦鍾情購買工商物業,於2016年曾以2,500萬元購入柴灣國貿中心7樓,涉及樓面達4,624方呎,呎價5,407元,即兩項物業共作價5,930萬元。

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