【潘Sir專欄】租金下滑令樓市存隱憂

591房屋交易網 發布於 2019年12月11日05:30 • 591地產新聞

樓巿自按揭保險(下稱「按保」)放寬上限後,交投暢旺了一個月左右,最近似慢慢冷卻下來,筆者曾將此計劃比喻為興奮劑,提醒讀者應多加觀察才進入市場。

直至現在為止,樓市指數顯示,樓價已由高位調整4.7%,暫未見二手市場有恐慌性拋售,但留意到放盤量有上升跡象,根據代理資料,屯門區放盤量,比較按保推出後,增加約40%。

我們觀察到雖然樓價沒有出現大幅下滑,但租金開始出現下跌跡象,據差餉物業估價署最新數據顯示,租金指數繼續下跌,10月報194.5點,按月跌約1.7%,要知道樓價與租金是息息相關的,我們不應忽視租金下跌的現象。因為近月買賣雙方呈拉鋸狀態,令積存的單位增多,業主選擇改售為租,令放租量提升,繼而租金出現下跌。但另一方面,租客對租盤需求有減少跡象,原因是在經濟預期出現不景氣下,有租客放棄租樓選擇回家與家人同住、亦有租客轉往租住平價酒店、亦有租客選擇租住剛入伙的新樓,令原有的二手租務市場出現交投減慢。大家要觀察這是否短期現象,若跌幅過大,可能令樓價有更大的下調壓力。

直至什麼時候樓市才出現危機?

想準確知道下年樓市走勢如何?究竟是向上、向下還是牛皮?可以參考筆者之前提出的方法,可觀察股市有否下滑跡象,現在股價為26,062(4/12/2019收市價計算),由高位跌13%,若股市往後未有出現大型調整,承托力仍然存在。直至什麼時候樓市才出現危機?假若股市下滑至23,000,即由高位調整約27%(過往經驗,股市跌約26至36%,則樓市跌約10%),樓市才機會進一步下滑至10%。

另一值得留意的是,經濟會否轉差,因經濟若然繼續變壞,始終會影響企業的收入,最終會令股票價格下跌。雖然本地企業佔恆生指數成分股不足19%,中資則佔55%,但始終這是反映營商環境是否轉差的信號,也會對股市也有一定比例的影響。最後,大家應進一步留意經濟往後的變化,入市前先作多元化的分析,衡量自身可承擔的風險才作決定。

撰文:潘達恒

香港地產代理商總會副主席及專業培訓部召集人,職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員,聯萬地產集團及珀置地產創辦人,潘sir《樓市新思維》專欄作家。

 

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