最近一個月，無論新盤或二手樓都見成交轉旺，代理樓價指數創近月高位，更指樓價將重拾升軌。另一邊廂，香港經濟衰退陷入泥沼，去年以來的社會事件及疫情，令失業率飆升至5.2%，各行各業裁員減薪，更有為數眾多的高薪人士加入失業大軍；未來還有機會迎來疫情第二波，加上最近成為政治風暴中心，重新熾熱的樓市會不會被潑冷水？
今次主要討論因政治事件而引發的樓市供求關係，至於香港本身的高齡化、少兒化的人口結構，雖然長遠都將影響住屋供求，但是次暫且不提，先講現下最急切的政治問題。因為單單香港人選擇移民賣樓套現，已可以令住宅需求慢慢萎縮，而供應卻會增加。
事實上，上周「港版國安法」一經傳出，移民查詢隨即增加，更有移民公司指查詢人士的離開態度堅定，想「即刻走」。1989年後的移民潮將會重現，至於會不會再有1997年後的回流潮？相信大家心中自有判斷。
據政府統計處的數字，去年即2018年底至2019年底，已有29,200名香港人選擇移民，數量為近7年之冠。以目前香港每個家庭平均成員為2.7人計算，即有近1萬個家庭移民；而今次「港版國安法」引發的移民數量料將有增無減，即今年或有1萬個潛在的二手樓供應…
至於移民，是否一定要沽出自己層樓套現？那就要看個別情況，筆者以為大致有三個情形。對於不愁盤川的人士，因為過去多年樓價大漲小回，難免心存僥倖，希望保留後路，料不會即時沽樓，但若然形勢或樓市不妙，最後都會賣樓。第二種情況是資產更多的富貴人士，既然對香港失去信心而要移民，自然是沽出手上部分物業套現，僅保留小量收租。而最後一種則是「掹掹緊」的人士，賣樓套現是唯一選擇，因此近日不時耳聞有移民人士大劈價賣樓，該類單位的議價空間尤其大。
香港人除了用腳投票之外，另一個數據亦足以參考。就是本地地產股，自從上周四(21)晚公布推行「港版國安法」的消息，地產股成為跌幅最嚴重的板塊。新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)、長實集團(01113)、信和置業(00083)及新世界發展(00017)等五大地產商，過去兩個交易日股價大跌9至12%。未來樓價走向，投資者已經用真金白銀告訴大家答案，至於樓價會不會真的向下走，大家不妨拭目以待。
東網財經專欄作者 林南冧
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