數是要找的，替大家上一課財經BB班，警告：技術長文。
多間本地地產公司先後發出盈警、陸續公佈業績，有Patreon的VIP對收租佬減值份外關心，無他，今時今日以收租作為主業的收租佬，減值金額動輒數十億元甚至上百億元，即時嚇怕一眾會員。既問收租佬為什麼要減值、又問減值會否影響公司營運等，記得其中一條問題問，寧願丟空商舖亦不願「監平監賤」放租，是否怕影響估值繼而拖累公司。
找數，且以2019年後為投資物業「瘋狂減值」兼發出盈警的收租佬九倉置業（1997）作為例子，輕輕講講。為甚麼選九倉置業而非長實（1113）、新地（016）等地產公司？2017年8月透介紹形式、自九龍倉（004）分拆上市的九倉置業，投資物業佔公司營業資產94%，是典型的收租佬，用作分析公允值變化最好不過。
翻查及綜合分析2017年至2024年上半年的8份業績，可以發現九倉置業的投資物業獨立估值逾2,000億元（估值在公允值變化下每年不同），但除了2017年及2018年兩年錄得投資物業公允值增加外（2017年增加79.91億元；2018年增加80.65億元），2019年迄今連年減值。
若逐年秤的話，2019年、2020年、2021年、2022年、2023年及2024年上半年，分別為投資物業減值57.88億元、139.65億元、22.03億元、149.13億元、11.47億元及最新鮮滾熱辣的44.5億元。簡單一句，5年半以來累計減值的幅度達到424.66億元，投資物業獨立估值由2019年年底的2,599億元，到了2024年上半年只剩下2,230億元，以百分比幅度計算，減值約14.2%，424億元的數字看似恐佈。
九倉置業投資物業中最重要的資產，分別是尖沙咀海港城以及銅鑼灣時代廣場，截至2024年6月底止，兩物業的估值分別是1,516億元及460億元。翻查九倉置業的中期業績資料，海港城商場及寫字樓的出租率分別97%及88%，至於時代廣場商場及寫字樓的出租率則分別是94%及87%。至少九倉置業的「吉舖」沒有想像中嚴重。
記得有VIP問，是否不減租將「吉舖」出租，租金回報率不會因而降低便不會影響到整體估值，我當時答他，你不減租不代表其他人唔減租，針對已落成的商場、寫字樓及住宅物業，核數師估值時一般以「收入資本化」方法為基準，當然，會將物業收入淨額資本化以及考慮續租等因素，不是你說不減租相關物業便不會減值。
承上文所言，九倉置業的投資物業估值由高峰期的2,599億元，減至2024年6月底止的2,230億元，減幅14.2%。這種減幅相對於私宅跌幅可謂小巫見大巫。中原城市領先指數在2021年8月創下191.34的高位後輾轉回落，至8月18日已跌至138.61，累計跌幅達到27.56%（以港島樓計更由高位累積跌31.34%）。換句說話，即是當整體大環境要進行減值時，收租佬亦不可逆天而行。
小弟將收租佬的減值形容為必要之痛，因為這種減值不能避免，甚至會計及財務匯報局早在2023年12月22日已「提醒」會計師們要為企業的投資物業進行減值評估（Impairment Assessment），加上恒大事件帶來的負面影響以及整體大環境大家都在進行減值工作，收租佬可以的話一起減值，進行會計上的巨額沖銷（Big Bath），將投資物業進行減值，待市旺經濟好轉時才可以「享受」公允值增加帶來的好處。的確，一眾收租佬在過去10年一直加大在商業地產的投資，市況轉差時可以透過收租物業，提供一定防禦能力，毋須「下下靠賣樓」。
題外話一句，記得這種會計上所謂的「沖個靚涼」，曾經在中移動（941）身上出現，當時因為當年盈利豐厚的關係，將原本分10年進行攤銷的電訊網絡資產，改為5年內完全攤銷，這種會計上的處理，有點像好天斬埋落雨柴，屬於會計上的挪撥。所謂的減值，其實是會計上的操作，不會令上市公司錄得核心業務虧損。即是這種減值不會直接影響收租佬的營運，反而損害最深最傷的是投資者或公眾的印象，一般以為公司「勁蝕」過百億元。
再以九倉置業為例，公司在2019年開始連續5年半就投資物業進行減值，撇除疫症前的好光景（2017年至2019年），九倉置業近年的營業盈利基本上維持在88億元至99億元之間，2024年上半年營業盈利為49.15億元。如果擔心，我比較擔心整體經濟環境轉差，租戶收入減少，多於上市公司為此進行的投資物業公允值虧損。
這次以發盈警的九倉置業作為例子，若大家有空一併看看新加坡上市的置地( H78.SI)，不難發現2024年上半年及2023年全年分別有8.646億美元及13.235美元的投資物業減值虧損（Change in fair value of investment properties），2年減值金額達到170.6億元，當中環一個大地主亦進行巨額減值，筆者看不到其他地產商有不減值的空間或理由，當然，減值是必要之痛，但不是世界末日。
JL 李鴻彥
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註：專欄作家言論不代表本網立場
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