筆者認為未來一年香港樓市復常最需要關注的因素是「財富效應」（包括最近九個月增加的2.1萬億港元的定期存款和接近七成供滿樓的住宅單位），這些都是可以隨時起動的購買力，但是不少人評論及分析樓市的因素卻往往忽略了有關重點！亦有很多人分析外圍因素，卻沒有討論到西去東來的大局，好像中美矛盾和角力並不存在，或者認為在經濟範疇上不存在鬥爭一樣，本文筆者想列舉一些數據分享究竟如何「西去」，內容不單只和投資有關，而且還會影響香港未來的角色及前景，以下數據十分容易明白，因為都只是一條加減數而已！
美國財赤最近日益嚴重，2023財年頭3個月的赤字約4200億美元，最新公布的數據單是2022年10月和11月的赤字就等於2013財年全年赤字的一半，這筆財赤究竟如何「填氹」埋單？當然是倚賴美國發債！很多人忽略了過去10年期間，美債總額由逾16萬億美元的水平增加至逾31萬億美元！有人認為美國法力無邊，而且霸權力量又犀利，可以搞亂金融甚至世界秩序，迫使人們在危難中爭相搶購美債，我們就從數字看看美國的法力現在還有多少，從海外持有的美債數量看到美國現有的真實力！
美債總額倍增下，海外持有美債的數量在過去10年期間只增加了1.6萬億美元左右，對比同期增加的美國國債只佔約1成，可謂少得可憐！美國在赤字日益嚴重之下，近期海外美債的總持有量已經開始下跌，美債難道只靠美國自己買回？顯然環球去美元的趨勢已經由「自己減持讓其他人去買」變為「大多數人都在減持」！下一步會否鬥快劈價甚至互相踐踏？西去東來自然是等於西方的得益下降，東方的利益上升，香港未來得益應該會不少才對，但是坐高速跑車在路上風馳電掣的同時，大家記住繫好安全帶！
2022年的樓市教懂了我們：原來悲情是可以趁著政策收縮而衝擊到樓市（縱使樓市的基礎結構沒有改變），但是如果我們誤以為這段時間樓市在實行了近十年的樓市辣招之下泡沫爆破的話，那筆者認為這是錯誤判斷，這個錯誤判斷極有可能令我們低估了未來市場復甦的活力及時間表，「龍市理論」仍然是較適合用於當下的新常態的，筆者認為樓價會逐步復常，根據鞏固的香港樓市結構去回應市場。
撰文：祥益地產總裁汪敦敬
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