讀者張先生：本人36歲，月入27,000元，無物業在手，現在和太太、兩個小朋友（三歲和六歲）及父母一起住。夫婦加埋只有80萬元現金，母親可做擔保，月入10,000元，沒有物業在手上。太太36歲，月入26,000元，有一間長沙灣單幢物業，市值480萬元，欠銀行310萬元。
自己知道手上資金有限，如不趁早買物業，日後將會更難「上車」，現想請問：（一）因資金和入息有限，應買哪類型物業作投資收租用途？（二）太太物業也很難有升值空間，是否應該套現，將資產倍增，用兩個名買較高質素物業？
撰文：諗sir｜ 圖片：iStock、unsplash
讀者才36歲，人生上半場都未完，還有時間改寫人生。
父母已過60歲，好難再擔保你，一般借貸力在45歲打後已見頂。
不鼓勵買一房單位
至於一房單位確實不太鼓勵人買，住一房的人，大部分不介意搬入三房；然而住兩房和三房者，就好介意搬回一房單位。
所以一房單位客路少，租客亦很有機會，因改善居住環境而和業主斷租，變相物業增加了空租期，何必呢？
因此讀者打算賣走現居，轉買兩個高質素物業，筆者不認為高質素物業要新或靚。總之是好租及有短空租期，就已解決租管問題之一半。
講開租務管理問題，大致可分為下列五類：（一）租客玩失蹤；（二）租客時常要修理傢具電器；（三）租客因不同原因，提出今個月要交少些租金；（四）租客影響附近鄰居；（五）業主有急事（例如收到政府order）時，租客不讓業主入屋。
對應以上五個問題，其中租客時常要修理傢具電器，業主可以先令租客明白，租約上寫明的電器和傢具，是屬於業主的。若不事先問業主維修價錢或求其修理好，責任不在業主一方。
業主租客以和為貴
業主可以格價後，才為租客修理電器和傢具也可以，而業主和租客的關係，絕對以和為貴。
法庭上已有案例，提到報價單是不屬於有用的扣租證據，必須要提供收據。所以亂報價而修理好，再扣租金，又或根本無專業師傅在場，又是另一罪證。
至於在收租過程中，無論租客或業主受不明人士滋擾，筆者鼓勵就算身體無傷都要去備案。
已簽租約，簽之前業主口頭答應會維修好出水微弱之水喉，簽約後或會無影。
那只好說，口講無憑，最重要是用筆寫低，因為單位內水喉，一日仍有水出，或冷氣機仍有風出，就會有爭論。
加上，法官是不會自行判斷水喉水出得猛不猛，法官會叫你搵專家證人作證。
讀者是人工不多，利用買樓是最易去槓大資產規模，因有租客幫業主供樓。
而買車位、股票、期權也沒有太大的槓桿，而僅打工和借錢是注定行不通。所以窮人更要買樓。