撤辣減息難救樓價　年內挫6%　呢兩大屋苑插逾1成最慘

今年政府連環出招救市，加上減息等利好因素加持下，本港樓價如坐「過山車」，最終仍無力挽回頹勢，二手樓價指數今年暫跌約6.15%。截至11月為止，10大屋苑平均呎價，有九成較去年底下挫，港島中產屋苑表現最差強人意，鰂魚涌康怡花園及鴨脷洲海怡半島期內均跌價逾10%。

回顧2024年香港樓市表現，政府2月全面撤辣後，樓價曾短暫回升，反映主要二手屋苑價格走勢的中原城市領先指數，3月底曾報147.08點，與去年底147.21點相若，僅跌約0.09%。不過，樓市升勢只屬曇花一現，後勁不繼，雖然10月政府再宣布放寬樓宇按揭，以及銀行3度減息，仍無阻樓市向下，截至本月下旬該指數已跌至138.16點，連續3年下滑。

樓價回落，蝕讓不斷湧現，仍未能刺激市民買樓意欲，今年二手交投未有大幅回升。根據中原地產資料，首11個月只錄約30,763宗二手私人住宅登記，較2023年全年約29,687宗，僅微升約3.6%。

至於上述10個藍籌屋苑成交量，在全面撤辣後的3月，曾彈升至約368宗，屬2021年5月後新高，惟其後掉頭回落。直至11月該批屋苑今年暫錄約1,961宗買賣，較2023年全年僅升約2.7%，當中半數項目成交量仍未及去年全年。而同期9個屋苑平均實用呎價，亦較去年底下跌介乎約0.3至14%。

港島中產屋苑表現向來隱陣，惟亦先後失守。其中，海怡半島11月平均呎價約12,572元，屬今年內跌幅最大，暫錄得約161宗買賣，比2023年減少約1.2%。

太古城36宗蝕讓最多

中原盧鏡豪指出，樓價愈跌，準買家入市信心愈弱，即使多項利好消息推出，未見氣氛回升，除非明年整體經濟氣氛好轉，否則有機會再跌。

康怡花園成交最淡靜，暫錄約92宗成交，較去年全年大幅減少約27%，平均呎價跌約13.1%至約12,428元。中原楊文傑表示，屋苑樓價跌幅仍未夠深，業主減幅亦未夠吸引，相對同區太古城、西灣河鯉景灣及柴灣杏花邨等，最新做價已跌至更低水平，故吸走不少客源，但預計今年交投量仍可突破100宗。

事實上，上月太古城平均呎價已跌至約14,783元，今年跌幅暫約2.4%，屋苑成交價最低跌至500萬元，並出現至少36宗蝕讓，為各屋苑中最多，反而帶動交投上升，首11個月暫錄約275宗買賣，已超過去年約17.5%。

至於上車盤表現，新界3個屋苑都出現價跌、量升情況。東涌映灣園暫錄約132宗買賣，較去年全年多約18.9%，升幅最為顯著。利嘉閣黎景南對此表示，區內「機場客」重臨，推高住屋需求，租金急升，租轉買個案增多，帶動交投比去年低位回升。而天水圍嘉湖山莊近月成交價則低見「2字頭」，今年已錄約332宗買賣，屬10大屋苑中最旺，較去年增加約12.2%。

專家憂明年交投續萎縮

資深財經專家林一鳴預期，明年樓價將會橫行，由於持貨業主多為中年人，按揭比率很低，不需要劈價賣樓，樓價再大跌機會不高，但暫時亦未見可令樓價回升的因素，預料明年上落幅度只會在數個百分點之內，估計交投會「一潭死水」，甚至繼續萎縮。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所長莊太量表示，近月減息之後，不論樓市成交及樓價都有反彈迹象，估計情況有機會持續，明年樓市都會平穩向上，不過，主要仍要取決於息口走勢。

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