甲辰龍年已至，惟樓市未現新氣象，市場憧憬的「小陽春」未出現。

財政司司長陳茂波2月28日公布2024/25年度財政預算案，焦點落在樓市「辣招」額外印花稅、新住宅印花稅、買家印花稅會否撤銷。

陳茂波表示，政府一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由今天(2024年2月28日)起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。政府認為在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。

另外， 金管局在2023年7月修訂了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。考慮到外圍及本地經濟情況，我們認為在繼續維持銀行體系穩定的前提下，現時有空間進一步修訂相關措施，並適當調整其他與物業貸款相關的監管政策。金管局將於稍後時間作出公布。

翻查資料，樓市辣招最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD，兩年後，政府於2012年10月更推出SSD加強版，轉售時間限制調整為三年內，SSD稅款涉及樓價10至20%，當時政府更推出買家印花稅BSD，以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。2013年2月份為樓市辣招「加辣」，更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。

至2021年年中樓市開始由高呈下行狀態，加上於2022年3月撞正美國加息週期，同時亦為本港樓市帶來壓力。在2022年10月特首李家超發表首份《施政報告》 當中指出，待合資格外來人才在成為香港永久性居民後，可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅，即「先徵後退」。即如該類人士可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。

美聯集團主席黃建業指出，雖然香港最壞時刻已過，樓市未止跌，更出現多個危險警號，須慎防樓價急跌，引致民間財富蒸發，故強烈建議特區政府，於財政預算案2024中果斷「全撤辣」，並削減買賣物業的印花稅，以達至「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」的四大效果。

美聯集團副主席黃靜怡則指出，將持續投資發展美聯，以應對波動市況，推出全行首個「AI估價」功能，為業主提供有別於銀行估價的物業價格參考。

黃建業：樓市現危險警號

黃建業指出，雖然疫情過去逾年，但是本港樓市未見起色，去年《施政報告》已經提出減辣方案，惟樓市價量皆不升反跌，淡市延續至今，就連市場憧憬多時的「小陽春」亦暫告失蹤。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》數據，新春初一至初五(2月10日至14日)一手僅錄13宗成交，創8年同期新低；綜合美聯分行資料，期內35屋苑二手成交亦僅錄4宗，更創有紀錄的23年同期新低。

黃建業警告，現時港樓已經出現多個危險警號，必須正視。警號包括：

• 負資產宗數急升至逾5萬宗，創自2004年第三季後的逾19年新高
• 成交嚴重萎縮，2023年整體物業註冊量創有紀錄的33年新低
• 樓價一跌再跌，未見盡頭，已跌至2016年水平
• 現樓貨尾量達2萬個，創有紀錄近20年新高，發展商背負銷售壓力，唯有停止買地，若劈價散貨會令二手樓價進一步受壓，推動負資產數字上升，形成惡性循環

黃建業認為，樓價未止跌的原因，是息口高企，加上港人對經濟前景欠缺信心，故未敢貿然入市。新春期間，外遊人數創高峰，購買力進一步外流，留港人士亦觀望「財政預算案」，進一步凍結成交。黃建業認為，香港樓市暫時因為缺水，由曾經的「飛龍在天」，變成「龍游淺水」，價量齊跌，近期更有個別屋苑或單位的售價跌勢轉急，例如有港島區新盤物業，購入不足三年就須劈價近四成脫手，萬一出現「斷崖式」急跌，屆時必定動搖經濟及社會。股樓齊跌蒸發民間財富，容易造成民心不穩，增加社會怨氣，急需特區政府正視。

全面撤辣助「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」

黃建業強烈建議政府，立即「全面撤辣」，助樓市成交重返正軌，令有能力、有需要的新舊港人都可以因應自住及投資需要置業。與此同時，亦應該再進一步削減買賣物業的印花稅，例如將100港元的印花稅門檻提升至400萬元或以下物業，助市民上車。

黃建業深信，香港最壞時刻已過，樓市走勢與經濟同步，如果沒有進一步的利淡因素出現，預計未來樓市會逐步回穩。呼籲「全撤辣」並非為了令樓價回升，而是慎防外圍情況再變，導致本港樓市加速下調，進一步影響經濟，藉撤辣及減稅助樓市加快擺脫困境。現時息口高企，減息未有時間表，即使減息，短期息口亦難重返超低水平，故撤辣不會刺激樓價立即攀升，只會達至穩定樓市的效果。預計「全撤辣」後，「小陽春」有機會重新出現，成交亦隨之上升，全年樓價或有5%以內的回升空間，同時更將為香港帶來「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」四大好處，即是：

• 保民富：防止負資產宗數繼續惡化，令市民辛苦積存下來的財富，因置業而蒸發，助港人「藏富於樓」，透過置業達至安居養老的效果
• 振經濟：地產是香港支柱之一，若地產業興旺，勢必帶動銀行、律師、裝修、運輸等行業，加速香港經濟復甦，重振「國際金融中心」的地位
• 穩收入：物業成交增加，不單止倍增印花稅收入，而且積存貨尾量減少，發展商即重燃買地建屋興趣，屆時政府的賣地收入可重返正軌，從而舒緩財赤問題，亦令政府擁有更多舒解民困資源
• 吸資金：「全撤辣」可增加中外資金投資香港的誘因，新來港專才沒有「辣稅」的顧慮，亦可放心置業安居，助他們於香港落地生根

黃靜怡： 全行首推「AI估價服務」

黃靜怡指出，新一年樓市本應展現新氣象，但是首季至今成交未見起色，美聯大數據反映本港市民對搵樓的興趣未曾減少，由1月1日起至2月12日止，美聯網上平台的查詢量按年不跌反升3%，由瀏覽到查詢的轉化率(Conversion Rate)更上升高達26%。數據反映，不少人更希望淡市尋寶，現時只是觀望息口走勢，以及新一份「財政預算案」。如果「財政預算案」真的全撤辣，配合息口下調，相信樓市將煥發新氣象。

不過，基於市場上仍存在許多變數，包括息口走勢，國際局勢等因素，黃靜怡相信，新一年本港樓市難免波動，美聯作為龍頭代理，必須做足準備，應對挑戰，將不斷投資發展美聯，助客戶捕捉入市時機，物色心水的樓盤。當中「天網」線上平台更是集團的長期發展重點之一，一直深受客戶歡迎，手機程式活躍用戶數目早已躍升全行之冠；自2017年至今，美聯網站及手機程式已橫掃41個獎項，得獎數目冠全行；去年美聯更衝出亞洲，憑「天網」勇奪亞太區行銷至高殊榮「MOB-EX AWARDS 2023」全場總冠軍，力壓過百國際品牌。\

美聯一直掌握最豐富的樓市數據，並持續引進新科技，豐富「天網」的功能，繼2023年12月，全行首度引入「人工智能」(AI)模型分析樓價走勢，美聯更於2024年2月推出全行首個「AI估價」功能，有別於銀行主要參考歷史價格，美聯的「AI估價」是根據15大因素，包括美聯樓價指數、樓齡、間隔、地鐵站距離、屋苑設施等建立的數據模型，配合AI實時更新，為物業進行估價，覆蓋的物業數目較銀行估價更廣泛，為客戶提供多一個價格參考。客戶只要輸入物業地址，即可使用這項全新的估價服務。黃靜怡表示，未來會運用眾多嶄新科技，帶來更多線上實用功能，配合美聯精英的專業服務，助客戶完成置業的夢想。

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