消委會｜市民買樓問「有無古靈精怪」 地產代理答「沒有」被揭曾有人跳樓

市民買樓地產代理擔當著重要角色，而買樓是一個重大而所費不菲的決定，過程中若雙方有矛盾，涉及大金額，往往牽涉法律訴訟，而買家亦有蒙受損失的風險。

消費者委員會表示，本港目前有超過 38,000 名個人持牌地產代理及營業員，持牌地產代理公司則有約 4,000 間，全部受地產代理監管局規管。地產代理在履行職務時，若就物業狀況作出失實陳述而誘使買方購買物業並蒙受損失，根據《失實陳述條例》，買方有權追討賠償，包括被賣方沒收的訂金或（如交易已完成）物業的實際市值與購買價格的差額。然而消委會今年首8個月收到11宗涉及地產代理的投訴，其中一宗涉及地產代理無交代事實。消委會指，地產代理責任大但有限 未必須承擔買家全部損失。

案例一：地產代理沒披露單位曾發生墮樓事故 須賠償訂金予買家

買方在視察一個二手物業時，曾經諮詢地產代理「有無古靈精怪」 及「無嘢唔妥呀嗎」，得到「沒有」的回覆。然而，買方在簽署臨時買賣合約後發現該單位曾發生墮樓事故，於是決定終止交易並向地產代理追討賠償。法官認為地產代理協議訂明，代理須為買方取得關於物業的資料，該條款隱含地產代理有責任以謹慎行事之態度向買方提供資訊。當買方向地產代理詢問單位有否發生「古怪」事情時，地產代理應作出合理查詢才答覆，而非回答「沒有」。最終法庭裁定地產代理須向買方賠償被賣方沒收之訂金。

然而，消費者在作出置業決定時一般會考慮一籃子的因素，而非單憑地產代理作出的陳述，因此即使地產代理或其僱員作出失實陳述，除非屬欺詐性質，否則其範圍責任一般不會延伸至消費者自行作出全面考慮後作出的置業決定，地產代理未必須承擔買家最終蒙受的所有損失或損害。舉例說，假設發展商因資金流問題而未能如期交付一手物業，甚至「爛尾」，即使買方曾依賴地產代理疏忽作出的失實陳述而購置物業，地產代理亦未必需要承擔買方因物業延期或未能交付所招致的損失，有關損失或已超出地產代理的責任範圍。

消委會指，業主委託地產代理放售二手物業，根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（《執業規例》），地產代理須以訂明的表格與業主訂立俗稱「放盤紙」的協議，列明地產代理與賣方訂立的責任。若地產代理作出失實陳述，業主是否需要為此負責一切要視乎涉案事實。

法律上，「代理人」是指有權影響委託人（例如業主）與第三方（例如買家）的法律關係的人士，例如代表委託人向第三方作出對委託人具約束力的陳述、談判及合約。代理人在委託人授予的實際 3或表面 4權限內作出失實陳述而誘使第三方進行交易，該第三方除可向代理人提出索償外，亦有權根據《失實陳述條例》提出撤銷交易及向委託人追討賠償。然而，地產代理未必是法律上的「代理人」，而是以「經紀」（broker）或「介紹人」身分行事，在促成交易後或從雙方收取佣金，過往案例亦指出地產代理在同一宗交易的不同階段可以有不同的身分。

案例一的買方，除向地產代理提訴外，亦向賣方提出撤銷交易。法庭指出，賣方訂立的地產代理協議並無授權地產代理向買方提供任何非賣方提供的資料，而即使沒有該授權，地產代理亦可履行其約定責任。因此，法庭駁回買方對賣方的申索，買方在「撻訂」後只可向地產代理追討被賣方沒收的訂金。

案例二：失實平面圖非源自賣方 交易不能撤銷

買方在購買物業前向地產代理索取的平面圖所顯示的單位面積較實際為大，買方因而以賣方作出失實陳述為由提出撤銷交易及追討訂金。法庭指出，賣方純粹只委託地產代理出售其單位，並無給予該代理任何實際或表面權限向買方提供該幅並非源自賣方的平面圖或作出有關失實陳述。地產代理向買方提供該平面圖，是為買方而非賣方行事。法庭判定買方不能以地產代理的失實陳述向賣方提訴，亦沒有證據顯示賣方作出任何行為誤導買方，故裁定買方敗訴。

案例三：地產代理作失實陳述時業主在場 須撤銷交易並退回訂金

地產代理安排買方視察一套連花園的村屋，但沒有告訴買方該物業其實只包含村屋，花園是向政府以短期租約形式租用。法庭除判定地產代理的行為構成了失實陳述外，同時指出由於在視察物業時業主亦在場，且沒有說明花園的問題，因此業主同樣作出失實陳述。法庭判定買方可撤銷交易並向業主及地產代理取回已付訂金。

原文刊登於 AM730

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