自問無湯生咁多錢，無論佢嘅決定同言論幾有趣，都無笑佢本錢。
但今次想計數，佢想賣嗰幢酒店，睇返新聞而家做青年宿舍，184個宿位，租金3,800至4800一個月。我當全部4,800，一年full booking計，租金收入約1,060萬，就算呢個係profit，用6億買都要57年回本，即係以目前用途計，除非政府有特別大額津貼，否則根本接近回本無期。
當然我哋要對香港有希望，將來香港一定會回復2018全盛時期嘅。用大酒店（45）、富豪國際（78）、香格理拉（69）、華大酒店（201）做個參考，2018年佢哋淨利率平均23.4%，再用銅鑼灣頂級酒店Park Lane房價去估算一間精品酒店房價，Park Lane網站標價基本房價一晚約2,000蚊，精品酒店98間房，又當日日full booking，一年租金收入7,154萬，用返23.4%估算利潤，一年利潤係1,674萬，即係35年先回本。
但以上估算，都係用最樂觀嘅方法估算，包括收入，同埋一炮過唔借錢無利息支出等等。
睇返資料，紀惠集團及有關人士喺2016年以8.8億接貨，而家放6億，即係賬面蝕2.8億。正八集團賣嗰陣聲稱租金回報3.4厘，再計埋2020至2022年3年基本無收入，都幾肯定賺埋唔夠蝕，如果計埋2億銀行貸款，當Hibor+2%，都畀緊約6厘息，一年大約畀1,200萬，即係而家青年宿舍一年賺埋可能都唔夠畀息。
如無意外，呢到計到嘅數，買家嘅專業團隊一定計到。就算用到極樂觀嘅一年利潤1,674萬去計，20倍PE，作價都係得3.3億，扣埋垃垃雜雜費用，應該夠還銀行貸款，安全到不得了。
開天殺價，唔一定有人落地還錢，呢個時勢，陳啟宗都語重心長話要保本保命，呢個時勢重開個對買家咁不利嘅作價，難搞啲喎。
金缸經
註：專欄作家言論不代表本網立場
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