新年伊始，恭祝各位身體健康、五福臨門、安居樂業！
縱使去年年中起樓價升勢止步，第四季更錄得零星的負資產個案，但今年新春期間的開局不俗，小陽春更提早出現，可謂為樓市打下一支強心針。雖然不少人仍然靜候入市時機，但部份實力充裕的買家仍然無懼眼前的不明朗因素，大舉入市。最近就有客戶，將四個現契單位加按，更可以每間做足六成按揭，究竟是如何辨到呢？
根據金管局現有規定，如有按揭在身，不論是按揭借貸人或是擔保人，於銀行申請第二個住宅物業的按揭時，按揭成數必須扣減一成，即樓價1,000萬以下最多只能承造五成按揭，如果樓價1,000萬或以上更加只能貸款四成。不過，我們就曾經成功幫助客人，將四個已供滿的住宅物業皆成功申請到六成按揭，詳情如下：
暫稱客人為A先生，早年購入四個物業，四個現契物業皆是A先生全資擁有。現時A先生共有四名兒子打算買樓入市，不過礙於首期不足，需要父親的幫助。但如果由父親加按物業，將會面對三個問題：（一）在現時辣招的管制下，除了第一個單位可按足六成，另外三個單位只能夠承造五成按揭；（二）父親已為退休人士，難以尋找銀行承造按揭；（三）即使父親仍在工作，能夠通過加按四層物業的壓力測試亦十分艱難。
在這個情況下，其實是有辦法拆解的。因四名兒子打算以加按的資金再另外置業，可以先考慮由四名兒子分別成為各個單位的借款人。由於四個單位的借款人不同，因此只要各兒子的壓力測試能通過，四個單位都可以承造六成按揭，而爸爸仍然保留着四個單位的業主身份。
原理雖然簡單，但亦要留意兩點：第一、並不是所有銀行都接受借款人與業主非同一人，因此要懂得選擇一些可以分開計算的銀行；第二、由於四名兒子已於加按時成為借款人，即有按揭在身，雖然再購入物業不需要繳付15%印花稅，但按揭成數需要下降一成。因此他們亦可用同一方法，找妻子或親人成為按揭借款人身份。
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撰文：經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓