大灣區住宅市場自去年10月份起成交量錄得明顯反彈，今年料繼續上升。戴德梁行表示，去年全年大灣區整體一手銷售套數錄得約31.8萬套，較2023年回落16%，但跌幅主要集中在首三個季度，利好政策支持下第四季數字已有所回升；今年料回升20%至38萬套水平，支持樓價穩定向好。至於商業物業投資市場，自第四季度起亦開始呈現穩中回升的趨勢，今年整體物業價格將保持平穩。
該行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，雖然在517樓市新政出台後，6月份大灣區整體一手住宅交投量有所回升，但在其後的數月，市場已逐漸消化利好政策，對住宅成交未能帶來持續的刺激作用。及至去年下半年出台的鬆綁政策，中央著力於刺激置業需求的同時，亦努力穩住供應，尤其推出有助改善開發商現金流的專項債，自10月份起，住宅市場活躍有所提升，成交量明顯反彈，其中十月份大灣區整體一手成交按月升超過70%至4萬套水平。
大灣區樓市止跌回穩
住宅價格方面，一手房價較受發展商所推出市場的盤源質素影響，下半年大灣區九個內地城市一手房價升跌參半。更能反映市況的二手價格方面，以具指標作用的深圳為例，參考國家統計局數字，二手房價在2024年首三個季度共跌9.2%。但自中央在9至10月期間再度推出一系列刺激樓市政策後，深圳二手住宅銷售價格指數已止跌回穩，10月份和11月份分別按月升0.7%和0.5%。料12月份升幅跟11月份相若，以至全年跌幅縮減至7.7%。
陶汝鴻續指，展望2025年，相信最壞的情況已過去，房地產市場正隨著中央穩樓市政策止跌回穩，成交量可以維持在目前水平，預計2025年一手銷售數字有望回升20%至約38萬套水平，支持樓價穩定向好。
去年商業大手投資額按年跌9%
戴德梁行副董事總經理兼中國資本市場部HKPRC團隊主管陳彩麗表示，去年全年大灣區商業物業大手投資市場（億元人民幣或以上)共錄得66宗成交，總投資金額為447億元人民幣，按年下調約9%，同時佔全國總投資額約20%。在66宗大額交易中，15宗為10億元人民幣以上的交易，佔整體交易宗數23%，比2023年的20%多。大灣區商業物業投資繼續聚焦深圳和廣州兩個一綫城市，分別錄得239億和146億元人民幣成交。
按交易物業類型劃分，2024年交易繼續以寫字樓/研發辦公物業佔比最高，佔交易總額超過一半。另外，投資工業物流市場的佔比大幅增加，由2023年的9%升至2024年的22%，主要受惠於跨境電商業務而帶動的物流板塊需求。
物流板塊面臨較大供應 租金料受壓
陳彩麗補充，展望2025年，投資者在目前市場環境下保持審慎，整體市場工業、物流及寫字樓新供應充裕而買家卻相對稀缺，導致競爭加劇，為物業價值帶來下行壓力。然而，國內的低利率環境及預期利率將繼續下行，在一定程度上抵消了價格的下行壓力，預計2025年整體物業價格將保持平穩。物業類型方面，物流依然是近期投資者的首選板塊，但未來兩年廣東將面臨較大的新增供應，對租金水平或構成一定壓力。社區零售和民生商場領域前景看好。產業園因租戶黏性較強而受到市場關注，但建議投資者應針對工業上樓政策的成效，應結合市場實際情況適時調整策略。另外，辦公樓在所有投資物業類型中承壓最大，市場可留意洽談美元基金持有的、願意折讓出售的項目。
原文刊登於 AM730
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