想了解逆按揭/安老按揭計劃？本文詳細分析2024年申請資格、每月收入計算、利弊比較。
讓你輕鬆規劃退休理財方案，安享晚年生活。
什麼是安老按揭？
安老按揭（又稱逆按揭）是香港按證保險公司推出的退休理財產品，讓55歲以上長者透過抵押物業，每月收取固定年金，無需供款亦可終身居住原址。
計劃重點特色：
- 由政府全資擁有的按揭證券公司營運
- 2011年推出至今實施超過12年
- 特別適合「有樓無現金」的退休人士
- 可選擇10年、15年、20年或終身收取年金
安老按揭市場概況
安老按揭2024年10月表現
安老按揭2024首10個月累計表現
總登記：374宗，同比增長34.5%
各銀行市佔率：
中銀香港：98.1%（367宗）
- 上海商業銀行：1.3%（5宗）
- 東亞銀行：0.5%（2宗）
申請情況
累計申請：859宗，同比增長44.6%
10月申請量：79宗
環比：-4.8%
- 同比：+5.3%
安老按揭申請資格及條件
申請者資格：
- 年齡55歲或以上（資助房屋需60歲以上）
- 持有效香港身份證
- 無破產紀錄或債務重組
- 最多3人聯名申請
物業要求：
- 香港住宅物業
- 樓齡50年以下
- 無出租或轉售限制
- 未補地價資助房屋需獲批准
逆按揭 / 安老按揭計算機
香港按揭證券有限公司的網站提供了一個安老按揭計算機，供有興趣人士參考。逆按揭／安老按揭的計算方法包括以下幾大元素：
- 物業估值 — 物業價值越高，每月可獲得的年金越多。
- 年金年期 — 年金年期越短，每月可獲得的年金越多。
- 申請人年齡 — 申請人年齡越高，每月可獲得的年金越多。
- 按揭成數 — 800萬港元或以下的物業估值為100%，超過800萬港元部分的50%，上限為2500萬港元。
- 利率計劃 — 借款人可選擇浮息或定息按揭計劃，定息計劃通常提供較高的每月年金。
申請程序
安老按揭申請人可先聯絡經絡按揭，初步評估是否符合申請資格
在正式申請安老按揭貸款前，申請人必須先預約與合資格申輔導顧問會面。在輔導期間，輔導顧問會向申請人講解安老按揭貸款特點，提取安老按揭貸款主要權益、責任及法律後果。成功完成安老按揭輔導後，將獲發輔導證書。當獲發輔導證書後，便可正式申請安老按揭。同時，借款人必須於貸款起始日前完成一份由按證保險公司提問的健康問卷。申請一經批核，便可簽署按揭文件及其他相關法律文件。
表列逆按揭申請程序
- 先與合資格輔導顧問會面(講解計劃特點)
- 完成按揭輔導後，獲發輔導證書
- 尋找銀行申請安老按揭
- 放款日前須完成健康問卷
- 正式批出貸款
安老按揭可獲年金價值
安老按揭計算年金價值的方法，可參考下表：
物業估值最高可獲年金價值$800 萬元或以下100% 物業估值$800 萬以上估值首 $800萬，可獲取 100%估值；剩餘估值以50%估值計算，上限$2,500萬
領取安老按揭貸款額
一般按揭，業主要就尚欠本金繳付利息，每月供款，尚欠本金金額理應愈來愈少；安老按揭正好相反，貸款額會以年金發放，業主每月先領取年金，已領取的年金連同利息及保費，會變成尚欠本金，尚欠本金金額隨時間愈滾愈大。
業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年，甚至終身每月領取年金，金額隨業主年齡及年期而定。用定息計劃的話，金額可以做到比浮息高約 10%。
影響每月年金金額的主要因素：
- 申請人年齡（年紀越大，金額越高）
- 年金年期（年期越短，金額越高）
- 物業估值（價值越高，金額越多，上限1,500萬元）
安老按揭實際案例分析
以一位70歲長者持有1,000萬元物業為例：
- 選擇終身年金：每月可獲24,800元
- 選擇10年固定期：每月可獲40,800元
當業主百年歸老後，後人可以選擇：
- 清還貸款贖回物業
- 讓銀行出售物業清還貸款，餘款歸還遺產
安老按揭是否搵笨？
逆按揭優勢
穩定收入保證
安老按揭最大的優點是提供穩定的退休收入來源。對於「有樓無現金」的退休人士來說，這項計劃能有效改善生活質素，無需擔心入不敷支的問題。每月收取的年金金額固定，不受市場波動影響，讓退休生活更有保障。
居住權益保障
申請人可以繼續在自己熟悉的環境安居，無需因為財務壓力而被迫遷居或出售物業。這種居住保障對長者的身心健康有重要意義，可以維持原有的社交網絡和生活習慣。
風險承擔有限
計劃內含保險保障機制，即使物業日後出售金額不足以償還貸款，差額由保險公司承擔，不會影響申請人或其後人。這項保障大大降低了參與計劃的風險。
逆按揭潛在缺點
複息效應影響
安老按揭採用複息計算，隨著時間推移，欠款會快速增長。這意味著物業日後可能留給後代的價值會大幅減少，需要謹慎考慮家庭財富傳承的問題。
失去升值收益
一旦參與計劃，物業估值便會鎖定，即使日後物業升值，申請人也無法享受額外收益。在樓市向好時期，這可能造成機會成本。
前期支出
申請安老按揭需要支付各項費用，包括按揭保費、法律費用、估價費等。這些前期支出需要納入考慮範圍。
安老按揭適合哪些人？
適合人士分析
安老按揭較適合以下情況的人士：
- 退休後現金流不足，但擁有自住物業
- 子女經濟獨立，無須留業物業作為遺產
- 希望改善退休生活質素，但不想變賣物業
- 重視居住穩定性，不願搬離熟悉環境
- 需要穩定收入應付長期醫療或護理開支
不適合人士
以下情況的人士則需要三思：
- 有其他穩定收入來源或充足儲蓄
- 希望將物業完整傳承給下一代
- 預期物業有較大升值空間
- 有能力透過其他投資獲取更高回報
安老按揭FAQ
申請安老按揭需要支付什麼費用？
安老按揭涉及按揭保費，輔導費及法律費用三大主要費用
安老按揭什麼情況會暫停或終止年金？
暫停發放情況
當業主違反公契條款，欠交管理費，未購買火險或違反其他貸款條款，如3個月內未能糾正問題，銀行可暫停發放年金。
安老按揭可以獲得現金回贈嗎？
向個別銀行申請安老按揭，有機會享有現金回贈，詳情可以向經絡按揭查詢。