回歸25周年｜2047地契大限將至 到期後有何影響？那些屋苑擁「千年地契」？

今年是香港回歸25周年，同時距離鄧小平所提出的「50年不變」已過了一半，坊間對於「2047大限」的地契問題亦越來越多討論。今日就讓BossMind為你列出地契完結後對香港市民的影響、有那些土地可以橫跨2047，以及查看土地期限的方法。

香港的土地業權，可分為「永久業權」及「土地租借權」。除了中環聖約翰座堂是香港唯一以「永久業權」形式持有的土地外，其他土地均屬「土地租借權」，即是由政府租借予發展商，然後再發展。至於香港人買樓，只是向發展商買入單位業權，而該樓盤的土地業權，仍然屬於政府。

在港英政府時期，政府主要批出地契年期可分為75年期、99年期及999年期。基本上，不少土地都在回歸時到期，但《中英聯合聲明》列明，所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可以續期50年，直至2047年6月30日。

太古城擁有「千年地契」

市場上經常討論的「十大屋苑」，其中鴨脷洲海怡半島的地契就將於2040年到期，其餘美孚新邨、 藍田麗港城、天水圍嘉湖山莊、沙田第一城、將軍澳新都城及東涌映灣園都會在2047年到期。值得留意的是，鰂魚涌康怡花園及紅磡黃埔花園於2134年才到期，而鰂魚涌太古城的地契年期更遠至2899年。

除太古城外，其他「千年地契」屋苑亦包括半山愛都大廈、寶馬山賽西湖大廈、中半山帝景園、中半山曉峰閣，以及近期推出新盤紅磡必嘉坊等等。

地契到期後三個可能性

由於香港樓價冠絕全球，因此銀行按揭的年期亦需延長至30年才可令普羅大眾負擔得起。而近年置業或即將置業人士，其按揭期數不少已超過2047年的期限。對於銀行而言，地契的不確定性會增加借貸風險；不過，政府早已透過金管局表明，銀行毋須因2047大限而調整按揭政策，並表示政府有權批出續期的地契。

然而，政府必須在2047年6月30日之前，確定地契到期時的行動。理論上，政府可以收回到期土地，另作他用，而業主則需要放棄樓宇的業權。當然這個方案勢將引起社會反對，並造成軒然大波，相信方案未必可行。

市場亦有說法指，地契到期後業主需向政府補地價，或者按時交租，以繼續使用土地。不過以香港「全球最貴」樓價而言，香港人買樓壓力早已沉重，若需再增加負擔，相信亦會引發社會反對及不利其他發展。因此方案需要經嚴謹討論後才可實行，而且屆時收取的金額多少亦非常關鍵。

至於最簡單的方法，莫過於毋須額外繳交任何款項，自動續期，但是此方案一旦打開先例，日後政府想轉改變政策，收取續約費用，便難上加難。

薄扶林花園曾鬧上法庭

根據資料顯示，早於2006年，薄扶林花園亦因地契一事惹爭議。薄扶林花園地契於1931年6月12日批出，為期75年，因此地契於2006年6月11日屆滿。不過，政府在2006年6月12日才批出新地契，令當時根據舊大廈公契成立的業主立案法團需要解散。由於新法團未成立，導致屋苑法律地位處於真空期，屋苑基金亦不能動用。

至於當時舊法團擁有的超過1,200萬元屋苑基金，一眾業主原本希望將盈餘直接轉移至新法團，但政府要求將資金先發還給業主，待新法團成立後再向業主收回，最終舊法團需根據《公司條例》向破管處申請清盤，同時由於資產會按資產比例收取服務費，因此屋苑需支付59萬元清盤費及其他行政費。

事件引起業主不滿，因此選擇與政府打官司，最終獲法庭頒令將盈餘直接過渡至新法團，並豁免59萬的清盤費。不過法庭強調此案屬酌情處理，十多萬的律師費仍需一眾業主負擔。

至於鄰近的置富花園，地契就列明批租「75+75年」，即於地契到期時可享續期75年的權利。但沒有續期權利的地契，到期時須將地契交回政府重批。

土地註冊處可查閱地契

若果市民擔心地契問題，可以於置業前在土地註冊處查詢。土地註冊處可以查閱訂購土地文件類別，當中包括註冊摘要、政府租契、新批土地契約、批地條件及集體政府租契的影像處理副本。網上查冊申請費則為1,500元，另外需付附加登入識別碼費用750元及按金500元。

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