樓價急遽下滑，政府今年全面撤辣及放寬樓宇按揭成數連環出招救市，銀行亦開始減息，惟樓價未見回升，反而愈跌愈有，可見救市不力，二手樓幾乎「仆直」。單計今年首3季業主賣樓蝕讓離場的總金額至少高達近44億元，涉及成交量至少多達近2,200宗。而一眾中產屋苑跌得「最傷」，樓價600萬至1,000萬元中價單位蝕賣比例高佔逾35%，遠超細價上車盤，而將軍澳期內出現逾410宗蝕讓個案，為各區最多，成為業主最重傷地區。
本報綜合市場成交登記、地產代理行資料及市場資訊所得，今年首9個月已出現至少約2,195宗低於購入價的住宅轉手個案，已超去年全年數字逾40%；惟由於買賣成交數量龐大，相信實際蝕賣數字比上述統計更多。根據差餉物業估價署數字，截至今年8月，香港樓價已由2021年9月的高位回落近30%，反映近年購入的單位難免要蝕讓。
據本報統計，首3季業主蝕賣單位所蒸發樓價總金額已逾43.8億元，即平均每宗貶值成交帳面都輸近200萬元。部分成交蝕幅更明顯，在統計個案中，就有8宗樓價貶值幅度高逾50%，其中，九龍塘有二手單位轉售，於6年間帳面跌價近54%，為期內蝕幅最大個案。
事實上，辣招限制急需資金的業主以物業套現，政府今年2月底全面撤辣，蝕賣成交即時大增，其中，3月二手市場已即時出現至少約448宗貶值成交，宗數屬近年新高。而直至9月本港銀行開始減息，該月亦出現約238宗同類轉讓，按月亦增約10%。至於，辣招鬆綁後，持貨年期更短的沽貨個案顯著增加，首3季整體貶值買賣中，佔逾16%為持貨期僅約3年或以內的成交。
此外，以往由炒家主導的細價樓，跌市期間蝕幅都會較其他類別住宅顯著，不過，自從多年前推出樓市調控措施，加上近年移民潮推動，令中產屋苑輸得更勁。
今年首3季貶值個案中，佔約35.4%為樓價600萬至1,000萬元的住宅物業，相比400萬元或以下成交僅佔約17.1%，高出約18.3個百分點；而5,000萬元或以上的大價豪宅，期內所佔比例僅約1.3%。
向來被視為本港中產藍籌盤的鰂魚涌太古城，首9個月出現至少約28宗蝕讓，蝕幅最大近35%，宗數竟與上車盤沙田第一城相同，同為期內10大屋苑中貶值宗數最多的項目，其次是將軍澳新都城，都出現至少約21宗同類個案。政府近年銳意增加住宅供應，樓價因而受壓，入伙新盤最多地區亦成為「蟹貨」重災區，當中，將軍澳出現約416宗低於購入價的成交，大多為日出康城的二手屋苑。另外，元朗同期亦出現約270宗個案。
中大劉佐德全球經濟及金融研究所長莊太量表示，除了近數年在高位入市的買家賣樓要蝕讓外，持貨期較長業主沽貨仍可獲利，而政府近期推出的樓市措施，相信亦不能令樓價上升，市場也未必期望樓價再度向上，樓價會否重新向上，仍要視乎利率等因素。
他又指，香港租金持續向上，回報率攀升，在租金支持下，未來樓價再大跌機會不大，估計只有約3%波幅。樓市已經撤辣，政府若再出招或可考慮推出一些減免稅項措施，例如削減或取消物業印花稅等，但此舉都不會令樓價回升。
■產經組
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